Высотки или малоэтажки

ЧТО СТРОИТЬ В ТОМСКЕ?
Высотки или малоэтажки

ЧТО СТРОИТЬ В ТОМСКЕ?
На протяжении последних нескольких лет основное строительство в Томске ведется за пределами центра, на окраинах или на территориях бывших промпредприятий. Появились и развиваются новые городские районы — Зеленые Горки, Радонежский, Северный парк, Южные Ворота. Дома строят в основном высотные, от 9 до 17 этажей. Однако любое новое строительство вызывает споры. Кто-то говорит, что Томску не нужны высотки, кто-то отмечает, что малоэтажное жилье, напротив, устарело.

Какой стандарт застройки оптимален для Томска? Как строители зависят от нормативов и что выгоднее строить? Как сохранить ценовую доступность нового жилья, повышая уровень комфорта и обеспечивая строящиеся районы современной транспортной и социальной инфраструктурой? Разбираемся.
Между цифрами и нормативами
Плотность застройки — один из важнейших показателей градостроительства. Например, по данным Росстата, плотность населения в Москве составляет 4,9 тысячи жителей на квадратный километр. Власти Москвы говорят, что по плотности столица РФ может сравниться лишь с Лондоном, а для комфортной жизни людей нужно развивать пригород и окраины.

В 2019 году принят стандарт комплексного развития территорий. Документ три года разрабатывали Минстрой и ДОМ.РФ вместе с конструкторским бюро «Стрелка».

Авторы говорят о необходимости эффективно использовать имеющуюся транспортную, земельную и инженерную инфраструктуру. Тогда плотность застройки вырастет, а разрастание городов ограничится.
«Концепция, честно скажу, красивая, — говорит депутат думы Томска, председатель комитета по градостроительству, землепользованию и архитектуре Андрей Петров. — Я посмотрел немалую часть, мне понравилось то, что увидел. Там представлены изменения не только с точки зрения застройки, но и внешнего пространства, внешнего облика. Показано, как можно преображать постройки советских лет, развивать по-другому городскую среду. Но большой вопрос в том, как это будет реализовано в регионах. Одно дело, когда Москва придумывает красивые вещи, утверждает цифры ввода нового жилья. Но и спрашивает Москва прежде всего за цифры, а не за качество городской среды. У нас же все цифры, цифры».

Андрей Петров
депутат думы Томска
Основные принципы концепции
Функциональное разнообразие, компактная и плотная застройка
В Минстрое полагают, что концепция позволит остановить хаотичное развитие российских городов, повысить качество городской среды и жилой застройки. По данным Минстроя, сейчас 77 % жилого фонда в городах составляет типовая застройка. Следование концепции позволит разнообразить городскую среду — должны появиться районы с развитым стрит-ритейлом, где жилье, офисы и сервисные функции будут совмещены.

Стандарт предлагает разнообразные варианты использования территории. Эффективно строить не только жилье, но и совмещать его с сервисно-бытовыми и коммерческими функциями, социальными объектами. При таком подходе дворы освобождают от машин - теперь они предназначаются для жителей, парковки вынесены по периметру застройки или локализованы в отдельно стоящих паркингах.

Ключевое место в документе занимают три целевые модели развития городской среды. Они различаются по планированию структуры и типам застройки: малоэтажной, среднеэтажной и центральной, но сохраняют принцип компактности и плотности.

«В Томске все эти три вида застройки есть. Но, к сожалению или к счастью, они разбросаны. Да, хотелось бы, чтобы наработки Минстроя были реализованы в малых городах, но для этого необходимо больше архитекторской работы, чтобы в рамках генеральных планов мы могли разделить город по зонам. Для этого необходим главный архитектор, но это должен быть свободный от чиновничества человек, чтобы он мог раскрываться. И кроме того, вопрос, какие сейчас у главного архитектора есть права и обязанности, если он еще не начальник отдельного департамента. Нужно, чтобы он был не просто человеком с портфелем, а чтобы у него были реальные возможности влиять на ситуацию», — говорит Андрей Петров.
Гибкость и автономность
Авторы концепции предлагают различные варианты использования зданий и земельных участков за счет конструктивных планировочных решений. В 2019 году в Томске было построено 18 многоквартирников, введено в эксплуатацию 198,9 тысячи квадратных метров жилья. Это на 10,2 % меньше, чем годом ранее.

«Сейчас мы видим, что строительный бизнес сделал крен в пользу Томского района. Основные игроки там, а не в Томске. Это связано и с нехваткой земли, пригодной под строительство, и с нормативами, и с другими факторами, которые сплетаются в кучу. В центре есть определенные ограничения в рамках зоны охраны объектов культурного значения. Сейчас строительство ведется на пустых площадках территорий бывших заводов. Не раз поднимался вопрос и пресловутых Черемошников. Все-таки сейчас есть надежда, что развития территории получится добиться по программе «Расселение из ветхого и аварийного жилья», — говорит Андрей Петров.

Он отмечает, что наиболее проблемным для строителей стал норматив по парковкам — на одну квартиру одно машиноместо. Мэр Томска Иван Кляйн предложил этот норматив снизить, однако это процесс небыстрый — решение должны одобрить сначала на публичных слушаниях, а потом на собрании думы.

«На наш взгляд, это решение приближено к уровню автомобилизации в городе. По последним данным Томскстата, на 1000 жителей города приходится 238 машин. Это чуть меньше, чем на 0,5 машины на квартиру», — комментирует главный архитектор ТДСК Игорь Карпенко.
Комфортное жилье, комфорт перемещений
В городах, по мнению Минстроя, должна быть разнообразная жилая застройка. Транспорт должен быть эффективен, учреждения соцсферы под рукой.

Однако сейчас в Томске власти не успевают за жилищным строительством. Обустройство и содержание улично-дорожной сети, строительство школ, детских садов и больниц должны осуществляться за деньги бюджета.

«По-хорошему все должно строиться параллельно. Смысл строить пустую больницу, в которой не будет посетителей? В советское время строился микрорайон и сразу инфраструктура. Сейчас же чиновники думают о бюджете. Моя позиция, что нужно думать не о бюджете, а о людях. Мы нормативы для чего меняем, чтобы чиновники потом отчитались? Ведь людям потом в этих микрорайонах жить. Почему в Зеленых горках нет до сих пор медицинского учреждения? Это категорически неверно, но, к сожалению, данность нашего времени, что в бюджете Томска и области нет денег на социальную инфраструктуру», — отмечает Андрей Петров.
    В принципе, подобный комплексный подход томские строители пытались реализовать еще до появления стандарта. В Томске стали появляться новые районы, где в жилую застройку включались объекты торговли и социальной сферы. Однако жителям города не понравилось обилие многоэтажек в новой застройке. Чтобы снизить ее плотность, в Томске установили новые нормативы для парковок. Насколько такой подход соответствует новому стандарту? И почему томские строители не придерживаются определенной модели?
    Малоэтажная модель
    Среднеэтажная модель
    Центральная модель городской среды
    Не выше четырех этажей
    Начнем с малоэтажной модели застройки. По стандарту это дома до четырех этажей, где на человека должно приходиться 35-50 кв. м. По сути, это деревянный Томск, уплотненный в четыре раза. Сейчас в малоэтажной застройке Черемошников плотность застройки составляет всего 1 тыс. кв. м на один га. Стандартная плотность застройки подразумевает 4-8 тыс. кв. м на один гектар.

    Но в Томске малоэтажные дома строятся редко.
    «В малоэтажном доме квартира будет дороже. Представьте: вы начинаете новое строительство. Нужно провести сети, поставить инженерное оборудование. В панельном доме эти затраты распределяются на 17 этажей, а тут на 4-5. Поэтому стоимость квартиры будет выше», — поясняет главный архитектор ТДСК Игорь Карпенко.

    Игорь Карпенко
    главный архитектор ТДСК
    Одно из последних предложений по малоэтажной застройке Томска в 2018 году озвучила ТДСК. Строители предлагали возвести в историческом районе Болото (в районе улицы Лермонтова) в центре Томска пять малоэтажных домов бизнес-класса. В них запланированы 44 квартиры общей площадью около 6 тыс. кв. м, подземные паркинги, на первых этажах – два частных детских сада на 15 детей каждый.

    Однако проект приостановили. Для его реализации требовалось выкупить несколько частных домов и расселить еще два многоквартирника, но в бюджете денег для этого не нашлось.
    Развивается малоэтажное строительство за чертой Томска — появляются многочисленные коттеджные поселки. Риелторы говорят, что спрос на них за последние 10-15 лет значительно вырос.
    «Малоэтажное строительство сейчас достаточно перспективно. Томск — город невысотный, — считает представитель застройщика коттеджного поселка «Холмы Village» Илья Родионов. — Высотное строительство, конечно, развито, но не так, как в Новосибирске или в Москве. Люди привыкли к земле. У нас много дач, и сейчас это перерастает в постоянное жительство. Может, это как-то связано с вирусной ситуацией, но сейчас спрос на коттеджное жилье значительно вырос».

    Илья Родионов
    коммерческий директор СК Беталь
    При этом «квадрат» коттеджного жилья дешевле, чем средняя стоимость квартиры.

    «С одной стороны дома, как правило, чуть дороже ремонтировать. При этом при дальнейшей эксплуатации, если сравнивать дом и квартиру одинаковой площади, то в доме жить однозначно дешевле и выгоднее», — поясняет Илья Родионов.

    Но все же почему малоэтажное строительство развивается преимущественно не в Томске? Все дело в инфраструктуре.
    «Нужен нормальный твердый подъезд, желательно асфальтовый. Должно быть проведено электричество, газ. В Томске таких территорий для строительство не много. А там, где все условия есть, земля либо раскуплена, либо очень дорогая», — говорит Илья Родионов.

    Илья Родионов
    коммерческий директор СК Беталь
    Среднеэтажная модель:
    от 4 до 8 этажей
    Среднеэтажная модель предполагает повышение плотности застройки до 8-15 тыс. кв. м на 1 га, а высоту застройки — до восьми этажей. На человека приходится 30-35 кв. м жилья. В таких районах 20-30 % территории отдано под общественно-деловую инфраструктуру. Пример среднеэтажной модели с точки зрения высотности и плотности — микрорайон «Северный парк».

    Застройку в Северном парке с 2015 года ведет группа компаний «Карьероуправление». Уже построено 3 тысячи квартир. Началось строительство школы, детского сада, идет работа над поликлиникой.
    По словам руководителя «Карьероуправления» Екатерины Собканюк, при проектировании в компании решили отказаться от скученности домов. Сохранили рекреационные зоны: из 70 га под природный парк отдали 11. Такую площадь парков при среднеэтажной модели застройки встретишь не часто. Обычно прогулочная зона ограничивается несколькими деревьями у дома.

    Однако у Северного парка есть свои недостатки. Прежде чем начать строительство домов, компания построила локальные канализационные очистные сооружения, котельную, провела центральное водоснабжение и газ. Поэтому жители микрорайона жаловались на высокий тариф на тепло и водоснабжение (особенно изначально, когда в микрорайоне было продано мало квартир). Были проблемы и с транспортной доступностью.
    В целом в районах Томска на человека приходится 25-30 кв. м жилья, на 70 % ниже стандарта. Рост плотности населения достигается за счет повышенной этажности застройки. Это не в полной мере соответствует стандартным показателям среднеэтажной модели, утвержденной Минстроем. Почему так? Препятствием являются планировочные особенности: укрупненные размеры кварталов, низкая плотность улично-дорожной сети, избыточная ширина профилей улиц, невозможность размещения магазинов на первых этажах без перепланировки помещений.

    Приводит к укрупнению кварталов и пресловутый парковочный норматив. Люди без особых проблем паркуются вокруг дома, а строительство многоэтажных парковочных комплексов нерентабельно.
    «Подземные парковки — это современно и удобно, но дорого. Отдельно их никто покупать не хочет. А если предлагать бесплатно, то нужно включить в себестоимость квадратного метра, которая станет значительно выше. По опыту одно машиноместо в подземном паркинге обходится в миллион рублей. Возможно, такие парковки будут востребованы в центре города, но наша основная продукция рассчитана на потребителей эконом-класса. 70 % покупателей приходят с ипотекой, и им такие парковки просто не нужны», — поясняет главный архитектор ТДСК Игорь Карпенко.

    Игорь Карпенко
    главный архитектор ТДСК
    Высотная застройка: жилье под облаками
    Центральная модель городской застройки — высотная. Она предусматривает строительство домов не менее девяти этажей. На жителя приходится 25-30 кв. м жилья. Плотность застройки составляет 15-20 тыс. кв. м на 1 га.

    Участки под центральную модель, как правило, расположены в исторических центрах российских городов. А сама модель ориентирована на их развитие — создание разнообразных городских территорий, где жилье соседствует с местами приложения труда, потребления, отдыха и досуга. Именно такая модель отвечает на запрос значительной доли россиян (около 60 %, по данным исследований ДОМ.рф), которые хотели бы жить в пешеходной доступности от работы.
    «Не думайте, что панельные дома устарели. Они по-прежнему современные: хорошие удобные квартиры, теплые стены, а вдобавок прекрасный вид из окна, как в Радонежском, — подчеркивает главный архитектор ТДСК Игорь Карпенко. — Высотная застройка обусловлена тем, что дома в 10 десять этажей и выше выходят самыми экономичными по себестоимости и, значит, самыми доступными для покупателей. Мы же жестко завязаны с нормативами, чтобы их обеспечить, надо достаточное количество земли, поэтому мы и идем вверх. Соответственно, и цена на квартиру получается не такая высокая, как при малоэтажном строительстве».

    Игорь Карпенко
    главный архитектор ТДСК
    Из плюсов высотного строительства — большая площадь придомовой территории, детские и спортивные площадки, коммерческие помещения. Помещения под небольшие магазины, парикмахерские и салоны красоты предусматриваются изначально на уровне проектирования. Бывают случаи, когда к проектировщикам обращается заказчик. Так, например, было при строительстве многоквартирника в Овражном, когда попросили заранее построить аптеку.
    Лучше всего суть Стандарта отразит «голландский проект», говорят в ТДСК. Будет построено около 600 квартир, потенциальные покупатели оставили уже более 1000 заявок.
    «Квартал практически в центре города станет новым вызовом и для нас, и для города. Мы предлагаем свыше 70 вариантов квартир в одном доме. Помимо стандартных вариантов, будут двухуровневые с большим остеклением, будут квартиры с террасами. Только у однокомнатных квартир свыше 10 вариантов планировок. Прежде такого мы не видели. Это жилье другого класса. Конечно, оно будет дороже, но и квартиры будут соответствовать европейским стандартам», — рассказывает Карпенко.

    Игорь Карпенко
    главный архитектор ТДСК
    Помимо нестандартных вариантов квартир, предусмотрено и необычное благоустройство. В частности, впервые в городе площадка для отдыха и тренажеры разместятся на крыше здания.
    «Голландский» жилой комплекс образуют дома высотой от 7 до 22 этажей
    Общественные пространства квартала формируют комфортную атмосферу: место, где приятно провести время, где играют дети, где можно заниматься спортом или выпить кофе с друзьями.
    Первые этажи займут кафе и магазины.
    Впервые в Томске планируется реализовать концепцию «двор без машин»: для жилых помещений разработан выход во внутреннее пространство, изолированное от автомобилей.
    Эксплуатируемая кровля расширяет пространство высокоплотной застройки.
    Комплексный подход
    Какой же вывод? Уплотнение застройки, которой боятся томичи и на которую уповает Минстрой, вовсе не означает сокращение свободных территорий и наращивание только жилой функции. Расширяются функциональные сценарии городских кварталов: здесь должны появляться не только жилые здания, но и общественные пространства — парки, спортивные и детские площадки, офисы, коммерческие и социальные объекты.

    Эксперты отмечают, плотность застройки может быть вертикальной и горизонтальной, но всегда говорит лишь о правильном зонировании и продуманных маршрутах пользования земельным ресурсом.

    Евгений Паршуто
    заместитель губернатора Томской области по инфраструктуре и строительству
    «Для тех, кто сейчас занимается стратегическим планированием региона, самый главный вопрос: как совместить несколько городских функций. В первую очередь, как связать функции исторического поселения федерального значения и научно-образовательный центр. Как организовать дальнейшее развитие, чтобы не нарушить целостность города, которая сейчас и так достаточно сильно нарушена. Есть много и второстепенных вопросов: как сочетать новые технологии и материалы в жилищной инфраструктуре. Мы ведь в жилищном строительстве подобрались только к самым основам — квартальная планировка, пониженная этажность — но это ведь уже позавчерашний день. Нужно делать то, что уверенно строится в России», — отмечал замгубернатора Евгений Паршуто на архитектурном форуме.
    «Отличия городов связаны с разной покупательской способностью. Новосибирск шагнул далеко вперед, поэтому там много индивидуальной жилой застройки. В Кемерове меньше деревянной архитектуры, шире проспекты, но так исторически сложилось. Томску для развития нужны финансы и комплексный подход к освоению территорий, в том числе и отдаленных — Соснового Бора, Черемошников, перспективного северо-восточного направления. Нужно комплексно подходить к задачам по инженерному, транспортному обеспечению. Один застройщик не сможет решить эти вопросы. Для тех же Черемошников нужно подводить новые сети, расширить улицы, но сначала – расселить дома. Для этого нужны деньги, так как средств застройщиков недостаточно. Желание есть у всех, возможностей, к сожалению, мало», — резюмирует главный архитектор ТДСК Игорь Карпенко.

    Игорь Карпенко
    главный архитектор ТДСК
    Июль 2020 года

    Партнерский материал