«Дом за рубль»: можно ли спасти деревянную архитектуру в Томске?
Почему вкладывать деньги в деревянные дома в центре города выгодно
Три дома за четыре года. Именно столько деревянных домов восстановлено по муниципальному проекту «Дом за рубль». Три из нескольких сотен, нуждающихся в спасении. Все безнадежно? Томск - исторический город, который исчезнет у нас на глазах? О возможности альтернативы мы решили поговорить с участниками проекта «Дом за рубль». У инвесторов, которые не побоялись вложить деньги в восстановление деревянной архитектуры в Томске, выясняем, можно ли масштабировать их опыт и что для этого нужно.
«Дом за рубль» стартовал в 2016 году с подачи мэра Томска Ивана Кляйна. Он предложил бизнесменам брать в аренду на 49 лет за 1 рубль расселенные аварийные дома с условием, что они приведут их в порядок. Сейчас в аренду передали 26 пустующих зданий (25 деревянных и одно каменное). 3 дома отреставрированы и введены в эксплуатацию. На 8 объектах еще ведутся работы: кто-то уже красит стены, а кто-то еще перебирает бревна. По 10 зданиям идет подготовка проектов реконструкции и 5 домов взяли и пока тишина - ни проектов, ни ремонта. Возможно, эти 5 домов мэрии придется забирать у нерадивых арендаторов и предавать другим. Выставлены на право заключения договора аренды еще 10 деревянных зданий, 9 готовят к торгам.
45 домов из 700 в лучшем случае будут восстановлены за 5 лет
За счет муниципальных денег ведется реконструкция только одного дома на Ленина, 56. Ремонт здесь затянулся на 3 года, и конца ему пока не видно. В перечне же томских деревянных зданий, подлежащих сохранению, числится 701 дом. Это так называемый «список-701», который некоторые чиновники время от времени предлагают сократить, мотивируя это тем, что на восстановление домов требуются миллиарды, а в бюджете таких денег нет. Нет денег и вряд ли найдутся, а значит, и сохранять незачем.
Может ли быть «Дом за рубль» выгодным бизнесом?
Сергей и Евгений Калугины, отец и сын, владельцы компании по производству окон «Регион-ДСК», одни из первых закончили восстановление деревянного дома под офис на Пушкина, 5 для своей фирмы и в декабре 2018 года заключили договор аренды дома в 300 квадратов за 1 рубль с мэрией. Сейчас доделывают второй дом по «аренде за рубль» на Октябрьской, 30.
«Это, безусловно, выгодное вложение денег, - рассказывал ТВ2 полтора года назад Сергей Калугин. - Потому что средняя цена арендной платы в этом районе где-то около 400 рублей за квадратный метр. Здесь в здании 300 квадратных метров. Значит, если бы мы арендовали помещение, то платили бы по 120 тысяч рублей в месяц, или почти 1,5 млн рублей в год. С учетом того, что мы потратили на дом где-то 10 млн рублей, то за 8 лет мы окупим свои затраты. А дальше с учетом того, что налоги здесь практически нулевые, мы сэкономим еще денег. Считайте, земля миллион за сотку стоит, у нас 6 соток, 4 % налог — это 240 тысяч рублей в год. А мы избавлены от этого налога. И от налога на недвижимость. Получается, это выгодное вложение денег!»

Сергей Калугин
Евгений Калугин уточняет, что «аренда за рубль» может быть выгодной только как вложение личных денег. «Как бизнес это не может быть выгодным, - говорит он, - если кому-то это передавать, то я на этом ничего не заработаю и тот, кто возьмет, не сможет заработать. Бизнес – это когда я отремонтировал дом и передал его человеку, который на этом потом зарабатывает. Но так не получится, потому что очень низкая рентабельность. Реально окупаемость дома - около 8-9 лет. И это с учетом того, что мы строим по себестоимости – у меня есть свои специалисты, свои строители, электрики и так далее. Если нанимать бригаду, то это минимум процентов на 30 будет дороже. Это приличная цифра, и значит, рентабельность такой стройки должна быть 12 %, чтобы кто-то зашел в нее. А такую на «Доме за рубль» уже сложно обеспечить».

Евгений Калугин
Пушкина, 5
Октябрьская, 30
К весне 2020 года Калугины полностью восстановили два дома. В одном разместили свой офис, в другом обустраивают апартаменты. Еще в одном здании в Кустарном переулке, 6 идут работы. Дом был сгоревшим, и крыша его провалилась. Разбирать завал сначала отказывались даже спасатели МЧС, но сейчас здесь вовсю кипит стройка. Готовы были Калугины взять еще 4 полусгоревших дома в центре города, на Гоголя, 50, но пока решили притормозить. Во-первых, один из аварийных домов еще не расселен, а во-вторых, в этом году убрали льготу на подключение тепла, и теперь бизнесмены опасаются, что «аренда за рубль» будет не очень выгодной. Почему эту льготу убрали? К сожалению, ТВ2 не удалось получить ответа от мэрии.
Работы по Кустарному, 8
Дома на Гоголя, 50
Взял тайм-аут пока и еще один участник проекта «Дом за рубль», профессиональный строитель, владелец компаний ООО «Томский строитель» и ООО «Универсал» Алексей Дубов. Его дом по Фрунзе, 32 относится к трем зданиям, которые восстановлены и уже функционируют как офисы. Ремонт дома после пожара обошелся бизнесмену в 25 млн рублей. «Это потому что мы старались восстановить все как было, делали с душой, - рассказывает Алексей. – Это не очень выгодно, в принципе, за эти деньги можно было бы построить, и не париться, новое здание. Но мне самому интересно было как строителю попробовать восстановить деревянный дом, поэтому мы и зашли на этот объект».
Алексей Дубов сдал восстановленный дом в аренду под офис IT-компании и надеется отбить свои затраты за 9-10 лет.
Дом на Кирова, 27а
Евгений Меняйло – третий бизнесмен, который участвовал в программе «Дом за рубль» и теперь сдает помещения под офисы. Восстановление именно его дома по Кирова, 27а можно назвать образцовым, считает Никита Кирсанов, председатель комитета по сохранению исторического наследия департамента архитектуры и градостроительства администрации Томска. «Аварийный, буквально расползающийся в разные стороны дом был восстановлен методом перебора с сохранением 70 % аутентичных элементов – бревен, оконных колод, элементов декора и половых плах», - поясняет Кирсанов. Тем не менее бизнесмен, которому удалось украсить своим домом перекресток Кирова и Красноармейской, больше ремонтировать дома не собирается. «У меня не было выхода, и поэтому я стал заниматься этим домом, - признается Евгений Меняйло. – В моей собственности был каменный цоколь этого дома. Вариантов было два – либо дом разрушится и я потеряю собственность, или возьму в аренду за рубль еще 2 деревянных этажа и восстановлю дом полностью».
Ремонт этого дома обошелся бизнесмену более чем в 20 млн рублей. Поскольку часть дома в собственности, то как владелец Евгений Меняйло особенно и не высчитывает, когда отобьются его затраты – он сдает помещения под офисы и потихоньку рассчитывается с кредитами, которые брал на ремонт здания.
Передавать «Дома за рубль» в собственность и разрешить использовать под жилье
Ниже мы собрали предложения участников проекта «Дом за рубль» для мэрии, которые, на их взгляд, помогут привлечь к восстановлению деревянной архитектуры Томска десятки, а то и сотни инвесторов.

Оставить льготы по подключению к коммуникациям

Участникам проекта «Дом за рубль» убрали льготу на подключение отопления. Когда Калугины брали первый дом, она была, а теперь им нужно, как всем, платить порядка 500 тысяч за подключение отопления. «Это и так-то на грани рентабельности работа, - сетует Евгений Калугин, - а сейчас еще за подключение плати. В прошлом году было соглашение, сейчас его не продлили. Значит, восстановление каждого дома становится как минимум на 500 тысяч дороже. Видимо, раньше за это платила мэрия. А сейчас это легло на плечи инвесторов».

Разрешить использовать восстановленные дома под жилье

В восстановленных домах нельзя жить. «Почему они только административные? Почему не сделать апартаменты? Доходные дома. Сейчас вот дом на Октябрьском пытаемся оформить как апартаменты. Если такое будет позволено, это тоже даст мощный толчок программе», - уверен Евгений.

Многие деревянные дома, подлежащие восстановлению, находятся в таких районах, где офис будет вряд ли востребован. А в центре города осталось не так много места, где можно построить жилой дом. С учетом того, что новые квартиры в элитных домах в Томске сейчас стоят в среднем от 10 до 20 млн рублей, то наверняка нашлось бы немало людей, готовых жить в особняке площадью 300 квадратов в центре города, даже с условием его аренды на 49 лет.

Передавать в собственность через 10 лет

Давайте попробуем заглянуть на 50 лет вперед, предлагает Евгений Калугин. Дом сдается в аренду на такой срок, и через какое-то время его снова нужно будет ремонтировать. «Кто это делать будет? - задается вопросом Евгений. – Мы - арендаторы. Собственник – мэрия. Мы всего лишь взяли, отремонтировали, содержим как-то, но капитальный ремонт за свой счет мы не обязаны проводить. Значит, лет через 25 мэрия должна будет его ремонтировать сама».

Бизнесмен предлагает решение: мэрия может передавать дома в собственность не сразу, а через 10 лет. Чтобы было понятно, что инвестор в дальнейшем восстановленное не снесет и не построит на этом месте высотку.

С ним солидарен и Евгений Меняйло. «Если бы после восстановления дома его передавали в собственность, то желающих брать деревянные дома было бы значительно больше. И у мэрии было бы меньше проблем, ей не пришлось бы менять арендаторов, которые сначала взяли дом, затем передумали. Если бы люди знали, что в будущем это их личный актив, который и в банке можно заложить, и продать, то, конечно, это бы дало мощный толчок программе», - говорит бизнесмен.


Алексей Будников
Алексей Будников, который восстанавливает дом на Савиных, 10а, согласен, что дома надо передавать в собственность. У него бизнес, связанный с медицинскими расходными материалами, и «дом за рубль» он взял просто, чтобы сделать Томск немного лучше. «Есть несколько моментов, которые отпугивают инвесторов, - говорит Алексей. - Начать с того, что это не собственность. Ты вкладываешь свои деньги. Длиться это может год-два-три. И когда ты знаешь, что вкладываешь не в свое, это отягощающий фактор, так скажем. С другой стороны, я понимаю мэрию. Были прецеденты, когда отдавали в собственность. И на бумаге вроде бы все было хорошо. А потом доходило до сноса зданий. В случае с арендой ты провести этого не сможешь. Но тем не менее я считаю, что надо передавать дома в собственность с обременением. С обязательствами».

По мнению бизнесменов, это может стать препятствием для недобросовестных инвесторов: разорительные штрафные санкции кого хочешь заставят задуматься.


Восстановление дома на Савиных, 10а
К сожалению, связаться с мэром Томска Иваном Кляйном нам в эти дни не удалось. Но ранее он заявлял, что категорически против передачи восстановленных деревянных зданий по программе "Дом за рубль" в собственность. "Это вразрез с общей идеологии идет – отдавать (старинные дома после восстановления) людям в собственность. Мы тогда вообще все потеряем и уничтожим. Когда рождалась идея, главное, что ставили передо мной специалисты – сохранить и управлять процессом… Когда отдаем в собственность – у нас такие примеры были – через несколько дней собственник мог уничтожить дом", – отметил Иван Кляйн в ответ на вопрос на заседании Думы города Томска.
Олег Полозов
Олег Полозов взял по программе "Дом за рубль" каменное здание на Свердлова, 4 - вновь выявленный объект культурного наследия. Он ни от кого не скрывает, что собирается в восстановленном доме жить. Закон разрешает использовать дома, отремонтированные по муниципальной программе, под апартаменты. Сам ты будешь жить в этих апартаментах или кому-то сдашь, разницы никакой нет, уверен юрист.

Тот же закон дает возможность уберечь объекты культурного наследия от сноса. "Так, если дом сломают, его охрана не прекращается. Он должен быть восстановлен за счет виновного в сносе лица", - говорит Олег Полозов.
Дом на Свердлова, 4
Яркий пример - снос в 2013 году памятника архитектуры, дома Куприяновой конца XIX - начала XX веков на проспекте Ленина, 143. В 2016 году суд признал незаконным бездействие не только собственника, но и городской администрации. Собственника обязали восстановить объект культурного наследия в течение двух лет. И хотя это решение до сих пор не исполнено, но и предпринимателю до сих пор не удалось построить на месте памятника торговый центр.

Выданное администрацией Томска в январе 2020 года очередное разрешение на строительство крупного торгово-развлекательного центра по проспекту Ленина, 145 было отменено в ходе проверки прокуратуры города. "Причина - мэрия не получила заключение областного комитета по охране объектов культурного наследия", — рассказала ТВ2 заместитель прокурора Томска Евгения Малышева.
Снесенный памятник архитектуры по Ленина, 143
Адвокат Полозов уверен, что снос объекта культурного наследия после его покупки без последствий для собственника возможен только при очень грубом попустительстве со стороны чиновников. Применительно к государству и муниципалитету, по мнению адвоката, здесь будет верным утверждение: «Главное при проведении расследования - не выйти на самих себя».

Но объекты, не включенные в реестр, так называемые объекты «фоновой застройки» и тому подобные, под такими механизмами защиты не находятся. "По моему субъективному мнению, придание такого неопределенного статуса зданию – это суррогат защиты, - говорит Полозов. - Такие объекты должны быть внесены в реестр объектов культурного наследия, поскольку представляют историческую и культурную ценность. Думаю, что каждый дом из так называемого «списка-701» должен оказаться в реестре".

Мнение адвоката Полозова основано прежде всего на том, что обязанность заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры является одной из четырех конституционных обязанностей (ч. 3 ст. 44 Конституции России) наряду с обязанностями беречь окружающую среду, служить в армии и платить налоги.
«Убрать все бюрократические препоны»
Александр Беликов
Для Александра Беликова не принципиально, в собственности будет дом или нет. Для него «Дом за рубль» - проект для души. Он занимается производством детских игрушек из дерева и решил восстановить один из деревянных домов Томска просто из благих намерений. «Для меня это проект горожанина прежде всего. Я томич. Это мой город. Это счастье, если есть возможность сделать в городе то, что хочешь сделать. Я благодарен каждому дню, каждому рублю, что я сюда вкладываю. Все, кто соприкасался с этим домом - мастера-отделочники, электрики, для всех это гора позитивных эмоций в течение трех лет».
По-мнению Александра, таких горожан, как он, в Томске достаточно. И все, что нужно сделать мэрии – это убрать все бюрократические препоны. Чтобы чиновники взяли на себя заботу об оформлении разрешений, подключений и согласований. Предприниматель рассказывает, что хождение по кабинетам лично для него стало своеобразным квестом, который он проходит в течение четырех лет. Он это все выдержал, но не уверен, что на такое способны многие.
«…Ты постоянно слышишь: «А вы знаете, что 30 дней ответ? Идите, слышите, без вас тут много работы…». Это очень просто, очень дешево, очень легко - убрать бюрократию. Берете дом, вот первичный проект, что надо сделать. С документами все решаем мы. Бесплатно. Ваша задача: находите строителей, финансируете, и у вас нет никаких проблем. Тогда сотни людей сюда пойдут. Сотни! А сейчас, что бы я ни сделал, я всем почему-то мешаю! Я все нарушаю…»





Александр Беликов
По мнению Александра, мэрия должна сделать так, чтобы инвесторы ни одной бумажки не подписывали и ни в один кабинет не заходили. Для этого в администрацию города нужно взять пару человек, которые будут эффективно заниматься делопроизводством и всем, что связано с бумагами.
Дом на Тверской, 66
В доме по Пушкина, 24 Александру Беликову осталось доделать совсем немного. Как только закончится карантин, здесь откроют двери уютные кафе и коворкинг-центр. Административные трудности и даже то, что Александр не уложился в сроки восстановления дома и теперь платит аренду за свой дом по полной (около 100 тысяч рублей в месяц), не остановили горожанина. Он взялся восстанавливать памятник архитектуры федерального значения - знаменитый дом с грифонами на Тверской, 66.

«Относительно следующего дома я уже понимаю, где надо эмоции спрятать, запустить чуть больше денег, нанять юриста, чтобы он ходил и чиновникам по головам стучал», - рассказывает Александр.
Администрацией Томска составлен перспективный план восстановления деревянной архитектуры на пять лет, в который включено еще 42 объекта, признанных аварийными и подлежащими реконструкции в период с 2012 по 2014 год, но до сих пор не расселенных. Если эти дома расселят в рамках национального проекта в ближайшие три-четыре года, то надо уже сейчас искать желающих взять эти объекты культурного наследия под опеку и восстановить.

Но, увы, это будет лишь 10 % от «списка-701» - томских деревянных зданий, подлежащих сохранению. И, возможно, именно сейчас, когда коронавирус поставил всех на паузу, есть время подумать над тем, как сделать привлекательной для томских бизнесменов деревянную архитектуру Томска, визитную карточку нашего города.


"Дом за рубль" на Октябрьской, 30
Автор: Виктория Мучник
Фотографы: Лев Мучник, Александр Сакалов, Никита Кирсанов

Ссылки по теме:

Татарская слобода: заброшена и умирает?
Новый удар по историческому Томску
Как уничтожить исторический Томск в рамках закона
Нужна ли Томску деревянная архитектура?

ПОДДЕРЖИ ТВ2! Мы рассказываем о том, что действительно важно.