Что нужно знать при выборе управляющей компании
Разбираем на примере УК холдинга ТДСК
21 марта в России отмечают День работников ЖКХ. Накануне профессионального праздника мы встретились с руководителями управляющих компаний холдинга ТДСК. Их организации обслуживают больше двух миллионов квадратных метров жилья в Томске. В каком состоянии сегодня отрасль? Какие проблемы волнуют сотрудников? Почему повышаются тарифы? К чему приводит тандем управляющей компании и собственников жилья?
75 метров от основания до шпиля. Это — самый высокий дом в Томске. Он же — «дом образцового содержания». Такое звание на всероссийском конкурсе высотке на Иркутском тракте, 42 присвоили не только за внешние данные. Дом оснащен горизонтальной разводкой тепла. Это значит, что каждая квартира может сама контролировать температуру в квартире и меньше платить за отопление. Дом выполнен по технологии «Каскад» и оснащен спецприборами, которые позволяют экономить электричество и воду. Типовых решений по работе со зданиями такой конструкции нет. Требуется определенное мастерство в его обслуживании. Работники «Жилсервис ТДСК» 10 лет с этим умело справляются. Эксперты это оценили. Дом на Иркутском тракте стал первым в Томске, получившим «Знак качества ЖКХ». УК уверена, что это результат успешного сотрудничества жильцов 17-этажки и управляющей компании.
– В нашем доме, как и в большинстве других, есть те, кто не участвует в жизни дома. Но таких не много. Большинство активные, – рассказывает жительница дома образцового содержания Наталья Трукшина. – Все свои предложения жильцы, в основном, вносят в домовом чате. Там же все обсуждаем, и потом совет дома контактирует с управляющей компанией. Они всегда идут нам навстречу.
Тандем УК + жильцы – главный секрет идеального управления домом, – считают и руководители управляющих компаний холдинга ТДСК. В нашем городе около 14,5 миллиона квадратных метров жилья. 7,5 обслуживается управляющими компаниями. Из них два миллиона квадратов – УК ТДСК: «Жилсервис ТДСК», «Уют ТДСК», «Дом-Сервис ТДСК» и «Южные Ворота ТДСК».

– Я всегда требую от своих работников, чтобы с инициативой выступали мы: и в текущих планах, и по ремонту, и во внедрении каких-то дополнительных мероприятий. Мы формируем различные предложения и отправляем советам домов, – говорит директор УК «Дом-Сервис ТДСК» Анатолий Бочаров, курирующий в холдинге работу управляющих компаний. – Если собственники выходят к нам с предложениями, мы всегда готовы их выслушать и поддержать. Очень многое в обслуживании дома зависит от тех, кто в нем и живет. Поэтому важен постоянный контакт.
В 90% случаев управляющая компания контактирует с жильцами через совет дома. Это главный посредник между собственником и УК. У каждого человека свои мысли по поводу использования общих средств: кому-то хочется поставить еще одну видеокамеру, кому-то организовать палисадник, кто-то считает, что нужно ремонтировать подъезд или детскую площадку. Совет дома собирает все мнения и путем голосования приходит к единому решению, которое и передает в компанию. Эти планы можно осуществить за счет средств, которые есть на счету дома. Появляются они там из строчки «на содержание общего имущества» в квитанции.
Тариф «Содержание общего имущества»
включает в себя работу по управлению МКД,
работу обслуживающего персонала: сантехников, электриков, техничек, дворников и специализированных служб.
Минимальный перечень работ, который должна выполнять управляющая компания, описан в постановлении № 290. За несоблюдение организацию могут лишить лицензии. Однако минимальный тариф на содержание общего имущества нигде не указан и не регулируется государством. Сумму на текущий ремонт и содержание МОП (мест общего пользования) устанавливают жильцы многоквартирника. Увеличивать тариф обычно никто не хочет.
– Настаивать мы не можем. Ежегодно направляем собственникам перечень работ по состоянию общего имущества — что нужно и что можно улучшить: ремонты подъездов, входных групп, детских площадок, – рассказывает Анатолий Бочаров. – Суммы иногда и до миллиона доходят. Какие-то расходы мы берем на себя. Например, наняли дизайнерскую фирму, которая разработала несколько проектов отделки входных групп на разный бюджет. Мы предлагаем, а что из этого будет принято – решают люди. Где-то соглашаются, а где-то оставляют лишь незначительные работы, экономя свои деньги.
С проблемой отказа увеличения тарифа на текущий ремонт чаще других сталкивается «Жилсервис ТДСК» – это первая управляющая компания холдинга, которая работает с 2003 года. В ведении компании дома со стажем более 15 лет.

– Многие собственники «экономят» деньги. У нас есть дома, которые работают по тарифам 2010-11 годов: за содержание общего имущества платят по 8 рублей за квадратный метр. Это в первую очередь сказывается на состоянии дома, – комментирует директор «Жилсервис ТДСК» Юрий Вшивцев. – Разброс тарифов на текущий ремонт сегодня от 1,5 до 7 рублей. Согласитесь, на эти деньги можно сделать разный объем работ. Мы несем затраты в первую очередь на подготовку к отопительному сезону и на мелкие ремонтные работы. А то, что остается – на улучшение жилищных условий и благоустройство. Кто собирает больше денег, тот и видеонаблюдение ставит, и шлагбаумы на придомовой территории. А тот, кто платит по полтора рубля за квадрат, нередко сталкивается даже с проблемой ремонта подъезда.
Тем временем в соседнем Новосибирске, где работает пятая управляющая компания холдинга «Аквамарин ТДСК», жильцы сами увеличивают тарифы, чтобы работать над домом уже сейчас, а не ждать, пока он начнет «стареть».
– В Новосибирске в целом по городу все тарифы выше, – рассказывает Анатолий Бочаров. – У нас, например, за содержание имущества платят 13,5 рублей, а там — 17,5 рублей было еще два года назад. Этот тариф там позволяет сделать больше, чем у нас в Томске. К примеру, уборка детских площадок в зимний период у них входит в уборку придомовой территории, у нас – нет.
ЖК "Аквамарин" в Новосибирске
Пополнить счет дома можно не только платежами по квитанциям. Если, например, жильцы разрешат рекламной компании повесить баннер на фасад или сдадут в аренду подвальное помещение, прибыль пойдет на общий счет. Отчеты о доходах, расходах и всех проделанных работах в доме УК в соответствии с законодательством предоставляет каждый год. Они доступны каждому собственнику на сайте управляющей компании или в системе ГИС ЖКХ.

Однако некоторые собственники предпочитают самостоятельно вести дела дома и организовывают ТСЖ или жилищный кооператив. Эти организации отличаются от управляющей компании способом управления.
Жилищный кооператив или ТСЖ

- успех работы зависит от человеческого фактора и знаний, которыми обладает или не обладает руководитель;
- отсутствие материально-технической базы, инструментов и обычно – навыков ведения ремонта;
- не несет ответственности за оказанные услуги. Многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества;
- не всегда размещают финансовые отчеты в федеральной информационной системе;
- более высокая стоимость разовых работ из-за незаинтересованности подрядчиков в одиночных заказах;
- недостаточность собственных средств, в связи с чем может возникнуть задержка оплаты оказанных услуг подрядчику;
- деятельность не подлежит лицензированию. В результате этого госорганами хозяйственная деятельность ЖК практически не контролируется, что может привести к случаям злоупотребления.
Управляющая компания

- диспетчер на связи 24 часа;
- есть свои средства, часть работ могут делать в кредит;
- наличие штата работников, обладающих профессиональными знаниями и опытом в данной сфере;
- своя материально-техническая база;
- несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей;
- делают финансовые отчеты и размещают их на публичных ресурсах;
- более выгодные цены у подрядчиков при больших объемах заказа;
- деятельность УК подлежит обязательному лицензированию. При наличии грубых нарушений со стороны УК последнюю могут исключить из реестра лицензий.
– В свое время я работал в жилинспекции и возглавлял Департамент жилнадзора, – говорит Анатолий Бочаров. – Признаюсь, у меня возникали большие сложности при привлечении кооператива и ТСЖ к ответственности. Как правило, у этих организаций нет офиса. В случае нарушений привлечь их очень сложно.
Каждый год в отрасли ЖКХ происходит движение: кто-то уходит от управляющих компаний в кооперативы, кто-то создает ТСЖ, а кто-то возвращается. За 2020 год УК холдинга ТДСК приросли 75 тысячами квадратных метров. Только возвращаются дома часто в плачевном состоянии. Подобную ситуацию сейчас переживают жители дома по адресу Советская, 50. Несколько лет назад они организовали ТСЖ, затем жилищный кооператив. Но от самоуправления получили не выгоду, а одни убытки.

– Наш дом находится в центре города, небольшой, всего около 80 квартир. Жильцы – далеко не бедные люди. Но главная проблема, с которой мы столкнулись – огромные неплатежи. И кооператив не нашел механизма, который помог бы ему бороться с этой проблемой, – рассказывает Константин, активный житель дома на Советской. – В итоге дом загнан в бешеные долги. С нами отказались работать все: системы отопления не обслуживаются, уборка подъездов и территории не производится, снег с крыши не счищается – никакие услуги дому не оказываются. В моем подъезде три месяца не убирали. Скидывались с соседями, сами искали и нанимали человека.

Сейчас собственники с Советской спасают дом, как могут. Но Константин считает, что оптимальный вариант – перейти в управляющую компанию или нанять УК для управления жилищным кооперативом.
– Очевидный минус ЖК для меня – это то, что каждый собственник должен следить за порядком и всеми мелочами, – делится Константин. – Например, не досмотрели – снег с крыши на машину упал. Кто будет платить в кооперативе? Все жильцы. Мы все в одной лодке. Если ситуация случится с УК – ответственность понесет она. Мне хватает забот на работе. Я не хочу иметь какое-то отношение к коммунальному хозяйству. Проще раз в месяц заплатить определенную сумму и знать, что все будет комфортно.
Управляющая компания не принимает дом на обслуживание по первой просьбе. Сначала проводит осмотр, по каждому виду работ составляет акты – в каком состоянии подъезд, инженерные сети, приборы учета. Исходя из этого, просчитывает сумму, необходимую на содержание жилья и устранение дефектов. Объективная оценка помогает правильно спланировать дальнейшую работу.
– Пару лет назад к нам от другой УК перешел дом на Обручева, 16. Сами собственники обратились. Их обслуживала другая управляющая компания, а вокруг были наши дома, – рассказывает директор УК «Уют ТДСК» Валерий Бабичев. – Дом строила ТДСК, но проект был чужой. На этапе проектирования была допущена ошибка: на весь дом поставили один теплообменник вместо двух. И мы исправляли: за счет совместной работы инженеров и энергетиков теплообменник увеличили. В этом плюс УК — там всегда есть большое количество профильных специалистов: инженеров, техников, электриков, сантехников и других. В кооперативах часто эти должности совмещают в себе один-два человека. Результат – некачественное обслуживание дома.
«Дом-Сервис ТДСК» первая в областном центре разработала собственное мобильное приложение – для тех, кто хочет упростить себе жизнь и всегда быть в курсе событий. В этом году цифровые технологии станут доступны еще трем УК холдинга.
Подать заявку в УК
и отследить выполнение
Получать уведомления о плановых отключениях, собраниях, уборке территории и т.д.
Участвовать в электронном голосовании
Оплатить квитанции ЖКУ, проверить историю начислений и оплат
Улучшить условия проживания жильцы могут не только за счет своих средств. ТДСК ежегодно выделяет гранты на полмиллиона рублей в рамках конкурса социальных проектов «Вместе». Жители микрорайонов, которые хотят сделать свою жизнь комфортней, безопасней и интересней, эту возможность с удовольствием используют.
– Насколько я знаю, ТДСК – единственный застройщик, который проводит такие конкурсы, – говорит Анатолий Бочаров. – Ведь победитель получает грант - 100 тысяч рублей на реализацию задуманного, при условии софинансирования в размере не менее 40% от этой суммы. В итоге получаются интересные объекты, которые приносят радость и пользу жителям всего микрорайона.
С помощью конкурса «Вместе», который проводится с 2018 года, в Южных Воротах отремонтировали и укрепили две баскетбольные площадки, создали арт-объект в сквере - буквы «ЮВ», а дети мегарайона смогли все лето играть в бесплатном дворовом лазертаг-клубе. На Нефтяной обустроен тротуар, в том числе и для маломобильных групп населения, а на Герасименко реконструировали роллердром.

Среди совместных проектов управляющих компаний холдинга ТДСК и жильцов полезные инициативы по сбору пластиковых крышек, батареек и макулатуры в подъездах. Вместе даже праздники во дворах можно устраивать, утверждают руководители управляющих компаний и подтверждают жильцы микрорайонов. Было бы у людей желание сделать место, где живешь, лучше, а возможности найдутся.
Фотографии - Александр Сакалов, пресс-служба ТДСК, УК холдинга ТДСК и группы микрорайонов ВКонтакте.


Партнерский материал.

19 марта 2021