Александр Шпетер:
«Как застраивать Томск? Комплексно»
Глава ТДСК об итогах коронавирусного года, новых направлениях в строительстве и дискуссиях о застройке Томска.
2020 год прошел под знаком коронавируса. Несмотря на пандемию и опасения властей, в Томской области за год было сдано 451,5 тысячи кв.м. жилья. ТДСК осталась одним из лидеров в строительной отрасли в регионе. Компания построила 166,3 кв.м. жилья, улучшив результат 2019 года на 22 %.

Вопрос о застройке Томска в 2020 году стал одним из ключевых. Как относится строительная отрасль к предложению передать градостроительные полномочия на областной уровень? Что делать с парковками и в каком направлении строиться Томску. На эти вопросы в рамках ежегодной пресс-конференции ответил глава ТДСК Александр Шпетер.
Дома в 25 этажей —
рядовые для Томска
В конце 2020 года депутаты Думы Томска изменили Правила землепользования и застройки. В частности, новые правила разрешили строительство объектов высотой до 75 метров. Это решение вызвало многочисленные споры, но Александр Шпетер считает, что волноваться не нужно: массовой застройки высотками в Томске не будет еще долго.
«На мой взгляд, для 600-тысячного города полный отказ от высотного строительства – это нонсенс, — считает Александр Шпетер. — Но появление каждого такого объекта, вне всяких сомнений, необходимо контролировать с точки зрения уместности. Могу сказать, что в стратегии ТДСК на ближайший период сплошного высотного строительства не планируется. Мы тщательно изучаем обратную связь от покупателей и знаем, что они хотят следующего: жилье должно быть достаточно комфортным и недорогим. Нюанс же заключается в том, что себестоимость высотного строительства существенно выше».

При этом, Шпетер отмечает, что сейчас рассматривается возможность строительства двух высотных многоэтажек в Радонежском.

«Возможно, такие доминанты появятся и в других районах комплексной застройки – например, в Южных Воротах-II или на участке вблизи ТВЗ, но сплошного высотного строительства не будет и здесь. Я знаю, что в недрах Думы зреет решение о запрете на строительство высотных зданий. Начать нужно с того, что 25-этажные дома трудно назвать по-настоящему высотными – 40 этажей еще понятно, но 25 для таких городов как Томск — это, на самом деле, рядовая застройка. Но в Думе некоторые все равно выступают против, иногда даже звучат мысли, что в городе нужно строить максимум четырехэтажные дома. Такие заявления совершенно точно не способствуют развитию Томска», — считает глава компании.
Однако опыт среднеэтажного строительства у ТДСК есть. Компания построила микрорайон «Заречный» из 12 домов, девять из которых пятиэтажки. Сейчас планирует разместить несколько пятиэтажек в Южных Воротах.

«В Томске появился устойчивый спрос на среднеэтажную застройку, и мы задали себе вопрос, можно ли придумать что-то новое в этой нише. В итоге компания создала серию пятиэтажных домов повышенной комфортности. За основу взяты скандинавские тренды (прежде всего, финские и шведские), типовой проект дома уже готов и мы – уже который год – ищем подходящее место для реализации пилотного проекта. Речь идет о домах с панорамными окнами, тремя метрами высоты от пола до потолка, нехарактерным для отечественных пятиэтажек лифтом, современным остекленным фасадом и полной доступностью для маломобильных людей. Серия уже прошла экспертизу, наиболее вероятное место строительства первых домов – это Южные Ворота – I, там есть два участка, пригодных для размещения «пилота», — отмечает Шпетер.
Другая активная дискуссия коснулась вопроса сокращения норматива на парковки. Сейчас на одну квартиру в новостройке должно быть одно парковочное место. В мэрии предложили уменьшить этот норматив до 0,5. Ряд депутатов Думы подобное решение критикует: кому-то кажется, что от парковок нужно отказаться в принципе, кто-то говорит, что несправедливо людям без машины платить за тех, у кого она есть.

Александр Шпетер считает, что в России в целом неверный подход к решению этой проблемы.

«Проблема лавинообразной автомобилизации есть и ее, разумеется, нужно решать. Но необходимо четко уяснить: квартира и место для хранения автомобиля не должны находиться в жесткой связке друг с другом. В России же в этом плане все перепутано – проблема решается так, что вместе с квартирой человеку автоматически предоставляется и «дом» под открытым небом для его автомобиля. Такая постановка вопроса в корне неправильна, около дома должна быть лишь гостевая парковка – человек приехал из магазина, отнес покупки в дом и поехал ставить машину в другое место».

«Между тем, местные руководители – и не только в Томске – пытаются решить часть общей проблемы за счет увеличения парковочных мест. То есть стояночные места соединили с парковочными и сказали – в дополнение к дому теперь стройте огромные парковки из расчета одно машиноместо на одну квартиру».

В качестве выхода из предложения он предлагает многоэтажные или подземные паркинги.

«Более того, в наших районах многоуровневые парковки предусмотрены уже на уровне проекта планировки, и мы обращаемся к жильцам с предложением о создании кооператива – хотите, мы вам их построим; хотите, действуйте сами. Однако пока что на это никто не идет».
В целом, градостроительную политику Томска, которую так много обсуждали в 2020 году, глава ТДСК характеризует как провальную.
«В Томске – как и во многих других городах – есть очень серьезный дефицит земельных ресурсов, пригодных для строительства. Нельзя сказать, что земли в городе нет вообще, однако действие генплана, утвержденного в 2007 году, было приостановлено из-за того, что городом так и не был решен вопрос исторических границ. У города нет решения, что же будет в пределах исторических границ и за ними».
По данным Шпетера, сейчас примерно 30% земельного ресурса города – это санитарно-защитные зоны, что усугубляет проблему строительства.

«Если говорить о моей точке зрения на эту проблему, то, во-первых, нужно наконец-то определиться с границами исторического поселения и с тем, что и как в нем будет происходить. Исходя из этого, станет понятно, какая роль в этом процессе будет отведена нам – то есть тем строительным организациям, которые, к примеру, могли бы решать задачу по переселению из центра.Из практики известно, что города, которые прошли через реконструкцию центра, так или иначе столкнулись с необходимостью подобного переселения. Мы готовы этим заниматься. Более того, ТДСК за собственные деньги приобретает земельные участки для решения городских задач, и при этом нам их никто не готовит».
Комментируя предложение о передачи градостроительных полномочий, глава ТДСК говорит, что поддерживает в целом эту идею, но ее грамотная реализация упирается в число экспертов.

«Когда начали разбираться со сроками и конкретикой, стало понятно, что нужно создавать проектный институт территориального планирования. А это сложное дело, здесь нужны опытные специалисты. Плюс к тому, нужно понять, как будет функционировать эта структура – при областном департаменте или в каком-то другом виде. То есть идея правильная, ее просто надо реализовывать.

Ранее в области уже предприняли попытку с передачей градостроительных полномочий Томскому району от малых поселений типа Зонального. Этот закон уже принят, 1 января он вступил в силу, но проблема осталась той же. Однако в районе нет еще комиссии по землепользованию, которая должна оперативно рассматривать эти вопросы. Сейчас мы имеем дело с ситуацией, когда одни уже не решают, а вторые еще не решают».
Где строить жилье? И как?
В ТДСК отмечают, что стратегической задачей компании является комплексное развитие больших территорий. Например, район-миллионник Солнечная Долина состоит из 12 микрорайонов. В ходе реализации этого проекта было построено 750 тыс. кв. метров жилой площади, семь детсадов, две школы на 1100 мест в одну смену и 50-метровый бассейн «Звездный».
«В настоящее время в работе Южные Ворота: для компании это одно из самых перспективных направлений. Проект Южные Ворота-I выполнен на 50 %. ТДСК работает в нем уже шесть лет, и даже если ускориться, работы хватит еще на пятилетку. В рамках освоения участка, находящегося поблизости, разработан проект мегарайона Южные Ворота - II. В перспективе он должен быть в 1,5 раза больше первого. Ситуация там пока достаточно сложная: нужно менять генеральный план поселка и переводить участок из категории земель сельхозназначения. Мы обратились к руководству муниципального образования, в итоге постановлением главы Зональненского поселения нам поручено разработать проект планировки. Далее на основании уже готового проекта необходимо провести все мероприятия, включая публичные слушания».
Осложняет дальнейшую застройку Южных Ворот не до конца решенный вопрос транспортной доступности.

«Все говорят, что это проблема ТДСК – и в том, что касается доступности и привлекательности строящегося жилья, это действительно так. Проблема есть, и нас она касается не в последнюю очередь. Однако сама задача по созданию улично-дорожной сети лежит отнюдь не на застройщике. Это задача уровня генерального плана, и решать ее, в первую очередь, должны власти. Мы, безусловно, присутствуем в этом процессе, однако вся ответственность почему-то сразу переводится на ТДСК. Это неверно, мы не в состоянии решить такую задачу. Построить участок малого транспортного кольца, который стоит, допустим, десятки миллиардов рублей, а также прочие улицы и дороги – это не под силу любому частному застройщику», — подчеркивает Шпетер.

Рассматривает и возможность второй очереди строительства Радонежского.

«Можно ли говорить о возможности продолжения этого проекта? Мы считаем, что можно – вокруг расположен настоящий «шанхай», есть промышленные зоны и продолжение берега реки. В целом идея такова: большая набережная начинается от областной администрации и тянется до Северска или же, как минимум, до Радонежского. Но это, опять-таки, идея, соответствующего проекта еще нет. Поблизости от уже застроенных нами территорий есть несколько пустующих участков, один из них (площадью 2,3 гектара) мы недавно приобрели в собственность и уже осуществили снос. Так вот, используя закон о комплексном развитии, здесь можно поработать над продолжением Радонежского, но усилий компании тут недостаточно. Речь как раз о том, что называется проработкой нового генплана или внесением изменений в этот план – в результате должны стать понятны перспективы набережной как лица города, повернутого к реке. У нас на этот счет есть свои предложения, которые сформулированы и доведены до власти – в том числе в ходе ежемесячных заседаний штаба по строительству Радонежского», — говорит глава ТДСК.
Продолжает заниматься ТДСК и строительством соцобъектов. На 2021 год в планах у компании строительство восьми детских садов в Томске. Также подготовлен проект школы на 1100 мест на улице Демьяна Бедного. Компания планирует участие в аукционе на ее строительство.
Нехватка рабочих рук и льготы при ипотеке
«Пандемия оказала очень серьезное влияние на основные процессы в стране, и мы не исключение, — говорит глава компании Александр Шпетер. — Конечно, ТДСК не останавливала работу ни на один день (такую возможность нам в ряду многих предприятий предоставило руководство области), при этом внешние условия этой работы резко изменились. Дело даже не в том, что болезнь коснулась и наших работников (в определенные моменты на карантин отправлялись целые коллективы). Самое главное заключается в том, что категорически поменялся сам характер работы.

В первую очередь, нарушились многие производственные цепочки, выстроенные с нашими партнерами. В качестве примера могу привести следующее: раньше мы получали большую часть строительных материалов по партнерским контрактам (партнеры поставляют материалы, мы их получаем, оплачиваем и направляем в работу), а теперь резко увеличились сроки исполнения контрактов и оплачивать строительные материалы практически на 100 % нужно предварительно. Только затем их изготовят и отправят. Очень серьезно увеличились сроки, а некоторые цепочки вообще прервались, и пришлось искать новых партнеров. На некоторых процессах компания потеряла до 25 % временного ресурса».

Спровоцировала пандемия и кадровые проблемы, решить которые до конца пока не получается.

«В силу того, что началась пандемия и границы страны оказались полностью закрытыми, достаточно большое число людей не прибыло на сезонные работы. Весной из-за этой нехватки начались сложности на благоустройстве придомовых территорий домов, введенных в эксплуатацию в зимний период. По этой же причине и на отделочном потоке обозначился дефицит рабочих рук. Это заставило принять решение – часть квартир не доводить до отделки «под ключ», увеличив долю квартир с предчистовой отделкой».
Однако, Александр Шпетер подчеркивает, что ТДСК выполнила все задачи, поставленные на 2020 год. А запланированные цифры по продажам квартир, благодаря объявлению льготной ипотеки, превышены на 20%.

«Мы никогда не ставили перед собой задачу охватить весь спектр спроса на рынке недвижимости. ТДСК иногда обвиняют в монопольном поведении – так вот, мы никогда не стремимся к монополии, не считали и не считаем, что способны закрыть все потребности рынка.
Компания работает в сегменте так называемого стандарт-класса и всегда держит его в фокусе внимания. Мы четко понимаем, что в нем требуется и как с ним работать. И уж точно, не ставим перед собой задачу закрыть, к примеру, нишу жилья бизнес или премиум-класса. И даже несмотря на то, что у нас есть некоторый опыт малоэтажного строительства, мы построили небольшие поселки, то ТДСК никогда не считала их ключевой продукцией.
Сейчас рынок развивается по синусоиде: в конце прошлого года у нас был серьезный подъем кривой спроса, и мы можем предположить, что через некоторое время случится спад. Изначально прогнозировали, что серьезный обвал случится после нового года, однако продление программы льготной ипотеки до 1 июля означает, что вместо обвала будет плавное снижение. На наш взгляд, достаточно серьезная пауза возникнет в середине года, и график компании учитывает этот фактор».
Партнерский материал

Февраль, 2021 год