В конце 2020 года депутаты Думы Томска изменили Правила землепользования и застройки. В частности, новые правила разрешили строительство объектов высотой до 75 метров. Это решение вызвало многочисленные споры, но Александр Шпетер считает, что волноваться не нужно: массовой застройки высотками в Томске не будет еще долго.

«На мой взгляд, для 600-тысячного города полный отказ от высотного строительства – это нонсенс, — считает Александр Шпетер. — Но появление каждого такого объекта, вне всяких сомнений, необходимо контролировать с точки зрения уместности. Могу сказать, что в стратегии ТДСК на ближайший период сплошного высотного строительства не планируется. Мы тщательно изучаем обратную связь от покупателей и знаем, что они хотят следующего: жилье должно быть достаточно комфортным и недорогим. Нюанс же заключается в том, что себестоимость высотного строительства существенно выше».

При этом, Шпетер отмечает, что сейчас рассматривается возможность строительства двух высотных многоэтажек в Радонежском.

«Возможно, такие доминанты появятся и в других районах комплексной застройки – например, в Южных Воротах-II или на участке вблизи ТВЗ, но сплошного высотного строительства не будет и здесь. Я знаю, что в недрах Думы зреет решение о запрете на строительство высотных зданий. Начать нужно с того, что 25-этажные дома трудно назвать по-настоящему высотными – 40 этажей еще понятно, но 25 для таких городов как Томск — это, на самом деле, рядовая застройка. Но в Думе некоторые все равно выступают против, иногда даже звучат мысли, что в городе нужно строить максимум четырехэтажные дома. Такие заявления совершенно точно не способствуют развитию Томска», — считает глава компании.

Другая активная дискуссия коснулась вопроса сокращения норматива на парковки. Сейчас на одну квартиру в новостройке должно быть одно парковочное место. В мэрии предложили уменьшить этот норматив до 0,5. Ряд депутатов Думы подобное решение критикует: кому-то кажется, что от парковок нужно отказаться в принципе, кто-то говорит, что несправедливо людям без машины платить за тех, у кого она есть.

Александр Шпетер считает, что в России в целом неверный подход к решению этой проблемы.

«Проблема лавинообразной автомобилизации есть и ее, разумеется, нужно решать. Но необходимо четко уяснить: квартира и место для хранения автомобиля не должны находиться в жесткой связке друг с другом. В России же в этом плане все перепутано – проблема решается так, что вместе с квартирой человеку автоматически предоставляется и «дом» под открытым небом для его автомобиля. Такая постановка вопроса в корне неправильна, около дома должна быть лишь гостевая парковка – человек приехал из магазина, отнес покупки в дом и поехал ставить машину в другое место».

В целом, градостроительную политику Томска, которую так много обсуждали в 2020 году, глава ТДСК характеризует как провальную.

По данным Шпетера, сейчас примерно 30% земельного ресурса города – это санитарно-защитные зоны, что усугубляет проблему строительства.

«Если говорить о моей точке зрения на эту проблему, то, во-первых, нужно наконец-то определиться с границами исторического поселения и с тем, что и как в нем будет происходить. Исходя из этого, станет понятно, какая роль в этом процессе будет отведена нам – то есть тем строительным организациям, которые, к примеру, могли бы решать задачу по переселению из центра.Из практики известно, что города, которые прошли через реконструкцию центра, так или иначе столкнулись с необходимостью подобного переселения. Мы готовы этим заниматься. Более того, ТДСК за собственные деньги приобретает земельные участки для решения городских задач, и при этом нам их никто не готовит».

В ТДСК отмечают, что стратегической задачей компании является комплексное развитие больших территорий. Например, район-миллионник Солнечная Долина состоит из 12 микрорайонов. В ходе реализации этого проекта было построено 750 тыс. кв. метров жилой площади, семь детсадов, две школы на 1100 мест в одну смену и 50-метровый бассейн «Звездный».

«В настоящее время в работе Южные Ворота: для компании это одно из самых перспективных направлений. Проект Южные Ворота-I выполнен на 50 %. ТДСК работает в нем уже шесть лет, и даже если ускориться, работы хватит еще на пятилетку. В рамках освоения участка, находящегося поблизости, разработан проект мегарайона Южные Ворота - II. В перспективе он должен быть в 1,5 раза больше первого. Ситуация там пока достаточно сложная: нужно менять генеральный план поселка и переводить участок из категории земель сельхозназначения. Мы обратились к руководству муниципального образования, в итоге постановлением главы Зональненского поселения нам поручено разработать проект планировки. Далее на основании уже готового проекта необходимо провести все мероприятия, включая публичные слушания».

Осложняет дальнейшую застройку Южных Ворот не до конца решенный вопрос транспортной доступности.

«Все говорят, что это проблема ТДСК – и в том, что касается доступности и привлекательности строящегося жилья, это действительно так. Проблема есть, и нас она касается не в последнюю очередь. Однако сама задача по созданию улично-дорожной сети лежит отнюдь не на застройщике. Это задача уровня генерального плана, и решать ее, в первую очередь, должны власти. Мы, безусловно, присутствуем в этом процессе, однако вся ответственность почему-то сразу переводится на ТДСК. Это неверно, мы не в состоянии решить такую задачу. Построить участок малого транспортного кольца, который стоит, допустим, десятки миллиардов рублей, а также прочие улицы и дороги – это не под силу любому частному застройщику», — подчеркивает Шпетер.

Рассматривает и возможность второй очереди строительства Радонежского.

«Можно ли говорить о возможности продолжения этого проекта? Мы считаем, что можно – вокруг расположен настоящий «шанхай», есть промышленные зоны и продолжение берега реки. В целом идея такова: большая набережная начинается от областной администрации и тянется до Северска или же, как минимум, до Радонежского. Но это, опять-таки, идея, соответствующего проекта еще нет. Поблизости от уже застроенных нами территорий есть несколько пустующих участков, один из них (площадью 2,3 гектара) мы недавно приобрели в собственность и уже осуществили снос. Так вот, используя закон о комплексном развитии, здесь можно поработать над продолжением Радонежского, но усилий компании тут недостаточно. Речь как раз о том, что называется проработкой нового генплана или внесением изменений в этот план – в результате должны стать понятны перспективы набережной как лица города, повернутого к реке. У нас на этот счет есть свои предложения, которые сформулированы и доведены до власти – в том числе в ходе ежемесячных заседаний штаба по строительству Радонежского», — говорит глава ТДСК.

Продолжает заниматься ТДСК и строительством соцобъектов. На 2021 год в планах у компании строительство восьми детских садов в Томске. Также подготовлен проект школы на 1100 мест на улице Демьяна Бедного. Компания планирует участие в аукционе на ее строительство.

Однако, Александр Шпетер подчеркивает, что ТДСК выполнила все задачи, поставленные на 2020 год. А запланированные цифры по продажам квартир, благодаря объявлению льготной ипотеки, превышены на 20%.

«Мы никогда не ставили перед собой задачу охватить весь спектр спроса на рынке недвижимости. ТДСК иногда обвиняют в монопольном поведении – так вот, мы никогда не стремимся к монополии, не считали и не считаем, что способны закрыть все потребности рынка.

Сейчас рынок развивается по синусоиде: в конце прошлого года у нас был серьезный подъем кривой спроса, и мы можем предположить, что через некоторое время случится спад. Изначально прогнозировали, что серьезный обвал случится после нового года, однако продление программы льготной ипотеки до 1 июля означает, что вместо обвала будет плавное снижение. На наш взгляд, достаточно серьезная пауза возникнет в середине года, и график компании учитывает этот фактор».