Осторожно: «дешёвая» квартира!

         Покупателю  довольно  сложно  найти  жилье, которое бы полностью отвечало его запросам. Однако если оно все-таки найдено, а продавец  настаивает лишь на такой «мелочи», как указание в договоре купли-продажи символической суммы  в 1 млн. руб. вместо реальной цены, покупатель частенько соглашается. При этом обе стороны могут и не догадываться о возможных негативных последствиях подобной сделки.

 

 

             По закону квадратные метры, которые находятся в собственности менее трех лет и проданы дешевле 1 млн. руб. (сумма имущественного вычета при продаже жилья), не облагаются налогом на доходы.

              Применение имущественного налогового вычета при продаже жилья в размере фактически понесенных расходов некоторым категориям граждан (получившим квартиру в дар, наследство) в принципе невыгодно, т.к. этих расходов у них попросту нет. Единственная возможность уйти от налогообложения - заключить договор на «миллион».

             Как правило, на разницу между указанной в договоре купли-продажи ценой и реально уплаченной суммой денег оформляется еще один документ – договор «о неотделимых от объекта улучшениях», как будто бы произведенных продавцом (перепланировка, установка кондиционеров, сплит систем, окон, натяжных потолков и т.д.).

 

Чем грозит миллион в договоре покупателю?

 

 

           Покупатель, приобретая якобы за миллион квартиру, за которую на самом деле заплатил гораздо дороже, может столкнуться с проблемой получения в полном объеме имущественного вычета при приобретения жилья. Напомним, что согласно Налоговому Кодексу РФ сумма имущественного вычета в данном случае составляет 2 млн. руб. Иными словами, фактически купив квартиру за 2.5 млн. руб., покупатель сможет вернуть из бюджета только 130 тыс. руб. (1 млн. х13%) вместо положенных 260 тыс. руб. (2 млн. х13%).

          Но и на этом трудности не закончатся.  Если, купив такую квартиру, покупатель со временем захочет ее продать (честно уплатив налог с дохода от продажи), он снова окажется в  минусе. Например,  Вы приобрели квартиру за 2,5 млн.  руб., из которых только 1 млн. фигурирует в договоре купли-продажи. Если менее чем через три года Вы  решили продать ее уже за 3 млн. руб., то Ваш официальный налогооблагаемый доход составит 2 млн. руб. (вместо 500 тыс. руб.), а сумма налога будет на 195 тыс. руб. больше чем та, что пришлось бы заплатить в случае указания реальной цены в первоначальных документах.

           Таким образом, подписывая договор купли-продажи на 1 млн. руб. покупатель в будущем просто доплатит государству то, что в свое время не доплатил собственник, продавший ему эту квартиру.

 

Почему продавцу лучше заплатить налоги?

 

 

           Подспорьем налоговикам в выявлении продавцов квартир, занизивших либо не задекларировавших полученный доход, служат сами же покупатели.

Когда они обращаются в налоговые органы за получением имущественного вычета, то  наряду с договором купли-продажи предоставляют также все расписки продавца о получении денег, и тем самым инициируют проведение так называемой встречной налоговой проверки. Вторая расписка  на сумму, не фигурирующую в договоре купли-продажи и неотраженная в декларации продавца, является доказательством неуплаты налогов. Это грозит продавцу взысканием неуплаченного налога, пени, штрафа вплоть до  привлечения к уголовной ответственности.

            Приведем такой пример: у томички, занизившей сумму договора на 1,670 млн. руб. (т.е. фактически продавшей квартиру за 2,670 млн. руб.) общая сумма доначисленного налога составила 217 тыс. руб., а сумма пеней и штрафных санкций -  44 тыс. руб.

- Когда ты получаешь зарплату 10-15 тысяч  руб. в месяц, да и то не всегда, - поясняет налогоплательщица, - трудно принять как справедливую сумму налога в несколько  сотен тысяч рублей, тем более от единственного в жизни наследства. Так получилось и в моем случае. А занизить цену посоветовала знакомый риэлтор из «лучших» побуждений.

Считаю,  что все стороны должны быть честны в таких сделках. Риэлторы агентства, например, не позаботились о налоговом вычете покупателя, а продавцу о возможной  налоговой проверке сказали вскользь и с оговоркой, что это бывает редко и в более крупных сделках. Еще один нюанс, о котором я узнала на своих ошибках: налогом с продажи облагается не вся сумма, а остаток после вычета одного миллиона. Если бы кто-то мне это сказал, может, не испугалась бы. Да и вообще нужно менять отношение к налоговой как «вражьей стороне», приходить на консультации к специалистам, там работают понимающие  и неравнодушные люди, просто они выполняют свой долг.

            Комментирует вышеуказанную ситуацию заместитель начальника Инспекции Федеральной налоговой службы по г. Томску Н.Н.Приколота:

«Один миллион рублей – такая скромная сумма фигурирует почти в каждом пятом договоре купли-продажи.  Цель подобной «схемы» ясна: избежать налогов.  И до поры до времени это сходило с рук. Сейчас ситуация меняется, мы обратили самое пристальное внимание на сделки с жильем, усилили меры контроля, так что вероятность попасть в  поле нашего зрения у недобросовестных налогоплательщиков весьма велика. С риэлторами тоже проводится работа. И сегодня серьезного, солидного агента можно отличить по тому, как он заботится не только о своей сиюминутной выгоде, но и о том, чтобы у его клиентов не возникало в будущем проблем с налоговиками.

              Чтобы избежать неприятностей с доначислением налога,  уплатой пени и штрафных санкций  могу дать следующие рекомендации:

  • Обязательно предоставляйте декларацию о доходах за предшествующий год до 30 апреля и до 15 июля уплачивайте налог.
  • В договоре купли-продажи указывайте реальные цифры. В противном случае последствия могут быть самые плачевные – вплоть до уголовной ответственности.
  • Если вы покупатель - требуйте у продавца  расписки в получении денежных средств и храните все документы по сделке.
  • И, наконец, прежде чем  подписать договор, узнайте какие налоговые обязательства и права возникнут у вас в связи с совершенной  сделкой. Налоговая служба по г. Томску консультирует граждан по т. 485-210, 8-8002007028 (электронный офис) также специалисты ежедневно ведут личный прием налогоплательщиков. Ответы на  часто задаваемые вопросы есть на сайте Федеральной налоговой службы.

 

              Уважаемые налогоплательщики! Помните - скупой платит дважды. 

Оптимальный способ избежать негативных последствий для  продавца -  не пытаться обойти Налоговый кодекс, а покупателю - не способствовать этому и оформлять договор купли-продажи в соответствии с фактически уплаченной суммой

 

Поделитесь
Поделитесь
Вы подтверждаете удаление поста?
Этот пост используется в шапке на главной странице.
Его удаление повлечет за собой удаление шапок соответствущих страниц.
Вы подтверждаете удаление поста?