Ставки снижены:
брать или не брать?
7 вопросов об ипотеке и рефинансировании в Томске. Онлайн-конференция ТВ2 со специалистом по ипотечному кредитованию Анной Теряевой
Ставки снижены, господа! Так что брать ипотеку сейчас выгоднее, чем, скажем, пару лет назад. Несправедливо по отношению к тем, кто платит больше? Это можно исправить. Как это сделать, расскажет специалист отдела ипотечного кредитования Агентства недвижимости «Этажи» Анна Теряева, которая ответила на вопросы томичей, заданные в ходе онлайн-конференции ТВ2.
Вопрос №1:
Здравствуйте! На данный момент выплачиваю потребительский кредит, который оформлял чтобы выкупить вторую долю квартиры (первая уже моя). Хочу сменить жилье. Какие возможны варианты оформления сделки с учетом нынешней квартиры и ипотеки? Возможно ли рефинансировать потребительский кредит под ипотеку?
Или сначала нужно продать существующую квартиру, погасить кредит и уже после оформлять ипотеку? Хотелось бы избежать ситуации "переходного периода" т.к. буферного жилья, куда можно съехать со старой квартиры в ожидании покупки новой нет. Тимофей.
Ответ эксперта:
Во-первых, рефинансировать потребкредит на ипотеку — нельзя. Это однозначно. Ипотечный кредит рефинансируется вновь только на ипотечный, потребительский — на потребительский.

Тимофей может подать заявку на ипотеку, имея уже потребительский кредит, если ему позволяют доходы. То есть, иметь два-три действующих кредита — это не плохо. Главное — положительная кредитная история.

Итак, если доходов хватает, Тимофей может сначала оформить ипотеку, а потребкредит погасит позже. Например, после того, как продаст квартиру. Может и не торопиться — иметь потребительский кредит это не противопоказание для того, чтобы иметь ипотеку. То есть, продавать для начала существующую квартиру — совершенно необязательно.

Бывает такое, что банки рассматривают заявку, не отказывают, но проговаривают: «есть отлагательные условия — погасить такой-то кредит, тогда одобрим на такую-то сумму». Так что Тимофею нужно подать заявку на ипотеку, подождать решения 2-5 дней, а после этого уже действовать. Если одобрено, то брать ипотеку. А гасить «потреб» или нет — это уже потом банк скажет.

Сейчас банки очень лояльно относятся к ипотечным заемщикам. Ставки достаточно привлекательные на сегодня. Какие? Я бы сказала, в среднем, от 9 до 10%. При том, что два года назад у нас были 12-13% и даже 14%.
Вопрос №2:
Можно ли вторичное жилье, взятое в ипотеку, поменять на новое? Виталий
Ответ эксперта:
Можно. Я так понимаю, Виталий приобрел в ипотеку квартиру с вторичного рынка, а сейчас хочет взять новостройку. Здесь два варианта. Либо искать покупателя с наличкой, гасить кредит и брать новую ипотеку. Это стандартная схема. Либо искать покупателя с уже одобренной ипотекой, желательно в том же банке, где ипотека у Виталия. Потому что внутри одного банка проще получить решение — чтобы залог не выводить из банка. Но здесь надо понимать, что не все банки работают по такой схеме — «ипотека на ипотеку».

Итак. Виталию нужно искать покупателя с одобренной ипотекой в его же банке. То есть, этот покупатель берет свою ипотеку и тут же гасит его ипотеку. У Виталия ипотека будет загашена, а у покупателя будет своя ипотека под этот же объект, который уже заложен в банке. Но еще раз подчеркну — не все банки по такой схеме работают. Некоторым принципиально, чтобы первый ипотечный кредит был погашен, и только тогда они снимают обременения, чтобы можно было взять новый кредит.
Вопрос №3:
Добрый день! Интересует возможность получения ипотечного кредита на квартиру в строящемся доме, где застройщиком выступает ЖСК (не в рамках ФЗ-214). Договоры пая не регистрируются в Росреестре, т.к. к этому ничто не обязывает застройщика. Тем не менее, застройщик надёжный. Существуют ли схемы покупки такой недвижимости в кредит? Спасибо.
Ответ эксперта:
Такая возможность есть в ряде банков. Но в данном случае (застройщик ЖСК) — банки будут просить допобеспечение. Либо — поручительство, либо — залог другого готового жилья. В Томске лишь один банк работает с ЖСК без допобеспечения.
Вопрос №4:
Зарегистрирован в качестве ИП. Зарабатываю около 100 тысяч в месяц. Банки в ипотеке ИП-шникам отказывают. В то время как бюджетникам с зарплатой 35 тысяч — дают без проблем. Есть ли варианты получения ипотеки для ИП? Сергей
Ответ эксперта:
Банки ИП-шников кредитуют, в общем-то, охотно. Здесь у ИП-шника единственная трудность в том, что банки берут в расчет только ту сумму дохода, которая подтверждена декларацией. Если у ИП (там все зависит от формы налогообложения) весь доход «белый», то сложностей нет. Он кредитуется как физлицо и ставки как у физлица — все прекрасно. Если у него ЕНВД форма, там, как правило, маленькая сумма, то с этой суммы не то что невозможно, но очень сложно прокредитоваться.

Но сейчас существует схема кредитования «по двум документам». Там его отчетность финансовая как ИП не нужна будет. По двум документам: это анкета, паспорт и второй документ — либо СНИЛС, либо водительское удостоверение (в разных банках по-разному). Но там ставка выше в среднем на 0,5 пункта. То есть, если для физлица ставка 9,5%, то здесь будет — 10% или даже 10,5%.

И для того, чтобы кредитоваться по двум документам, нужен большой первоначальный взнос — не менее 30-50%. Во всех банках разные условия. В этом случае декларацию ИП-шника никто смотреть не будет.
Вопрос №5:
Имеем однокомнатную квартиру в собственности. Хотим расширить жилплощадь до «трешки». Каков оптимальный механизм действий? - Продать «однёшку», взять кредит на недостающую сумму? Взять ипотеку на всю стоимость 3-комнатной квартиры, а потом продать «однушку» и загасить часть кредита? Или что-то еще? Разнятся ли проценты по ипотеке в разных банках? Буду благодарна, если сможете скалькурировать суммы ежемесячных платежей при разном порядке действий. Оксана
Ответ эксперта:
Проценты по ипотеке в разных банках однозначно разнятся. От 9 до 10%. Скалькулировать не смогу — для более подробной информации можно придти в офис. Там и графики составим, и распечатаем.

Конечно, если есть где жить, можно «однешку» сначала продать. И внести эти средства в первоначальный взнос. Таким образом, сумма кредита будет меньше — меньше переплата. Если жить негде, тогда лучше сделать так: подаем заявку на ипотеку на «трешку», которую хотят иметь, получаем одобрение. И после этого мы можем прописать комментарий в банк, что будет первоначальный взнос, допустим, большой — с продажи квартиры. После этого решение банков (как правило, положительное), действует 3-4 месяца. За эти 3-4 месяца вполне можно продать свою «однешку» и приобрести новую «трешку».

Здесь, конечно, все начинается с решения по ипотеке. Потому что, когда подает человек заявку, он уже видит, сколько ему одобрили. Кто одобрил — какой банк, под какой процент. Какой платеж ежемесячный. Вообще надо ему это или не надо. И человек принимает решение, выбирая, в какой банк идти и сколько платить.
Вопрос №6:
Взяли квартиру в ипотеку. Потом меня сократили, пришлось искать другую работу. В результате зарплата резко упала с 30 до 15 тысяч. Можно ли сделать меньше ежемесячную выплату. У меня двое детей, но это жилье не единственное. Александр
Ответ эксперта:
Меньшую выплату сделать в одностороннем порядке нельзя. Здесь нужно обращаться в банк, где у Александра кредит. И писать заявление на реструктуризацию долга. Банк будет рассматривать заявление — на основании чего вообще заемщику требуется увеличение срока (если ежемесячную выплату уменьшить, соответственно, увеличивается срок). В принципе, банки так делают, заявления рассматривают. Но сразу скажу, что процесс реструктуризации это не есть хорошо для кредитной истории.

Здесь можно еще предложить вариант рефинансирования — люди сейчас очень активно рефинансируют свои кредиты. Рефинансирование — это перекредитование, так скажем. Новая заявка на ипотеку при условии смены банка-кредитора. То есть, была в одном банке ипотека, сейчас будем переводить долг в другой банк (банки свои кредиты не рефинансируют!) — под действующую кредитную ставку. А кредитные ставки сейчас ниже. Вот у Александра в любом случае ставка сейчас выше по ипотеке, если он взял ее даже пару лет назад. Сейчас он может рефинансировать этот же кредит под действующую на сегодня ставку — в среднем, 9,5% . Сейчас несколько банков предлагают — 9,5%.

Но! Это будет новая заявка, новое рассмотрение Александра как заемщика. Место работы, если он сменил на другое — тоже будет оцениваться. Здесь есть вероятность отказа — это просто будет новая заявка на ипотеку. Если одобрят — то прекрасно. Мы одновременно можем подавать в несколько банков для увеличения вероятности одобрения. Но там тоже параметров много по рефинансированию — не все кредиты подходят под «рефинанс». Так что это не панацея, и всем одобрения никто не обещает.

В офисе мы готовы более подробно об этой услуге рассказать. Сейчас примерно 50% всех заявок именно на рефинансирование кредитов. Потому что люди понимают, что ставки на сегодня ниже, и им обидно, что они взяли ипотеку под 13% годовых, и выплачивать им еще например, лет 7-10, а есть возможность платить по 9,5% годовых — почему бы и нет?
Вопрос №7:
Какой сейчас банк самый выгодный по ипотеке, и в каком банке можно заключить договор с досрочным погашением? Юлия
Ответ эксперта:
Досрочное погашение возможно в любом банке. Любой банк сейчас позволяет досрочное погашение ипотечного кредита. Как полностью, так и частично. Комиссию за это не берут. И моратория нет абсолютно никакого. Хоть на следующий месяц можно погашать досрочно. И любые суммы переплачивать сверху. При этом либо срок сокращается, либо величина ежемесячного платежа уменьшается. Во всех банках по-разному и с учетом пожеланий клиента — что он захочет изменить в этот раз: платеж ежемесячный или срок.

А какой банк самый выгодный — это интересный вопрос. Для всех по-разному. У банков разные программы. Некоторые банки, например, своим «зарплатникам» предоставляют скидку с процентной ставки. Другие банки предоставляют скидку бюджетникам. Третьи предоставляют скидку «Молодым семьям» — в некоторых банках есть такой параметр (один из супругов должен быть до 35 лет). То есть, для кого-то один банк выгоден, для кого-то другой. Каждый просто для себя находит оптимальное решение. Если заявку на ипотеку подаем через «Этажи», то имеем, как правило, несколько положительных решений. И просто выбираем, какой нам наиболее интереснее.
Задать свои вопросы, касающиеся ипотеки и рефинансирования, можно специалистам Агентства недвижимости «Этажи» лично. Консультации и оформление ипотечного кредитования проводятся бесплатно.
Офис агентства находится по адресу пр. Ленина, 60/1, бизнес-центр «Гринвич»;
тел. (3822) 280 999