Покупать или продавать:
Что будет с рынком недвижимости России после инаугурации?
Завершились выборы, через несколько недель будет инаугурация избранного президента. А за последнюю неделю мы, наверное, пережили один из самых сложных геополитических моментов, результатом которого стало существенное ослабление рубля и некая новая реальность. Сложно подобрать слова, потому будем надеяться, что это не приведет к увеличению учетной ставки и повышению уровня инфляции. В этой связи следующее заседание ЦБ 27 апреля станет судьбоносным. Своими экспертным мнением, что будет с рынком поделился директор федеральной риэлторской компании "Этажи" Ильдар Хусаинов.
Бытует мнение, что в России после выборов должно произойти что-то необычное на рынке недвижимости. Поэтому в первом квартале наблюдается гиперактивность рынка недвижимости. Не исключение и этот год: на самом деле показатели первого квартала стали лучшими за всю историю. Правда, начиная с 8 апреля, после возникновения нервозности на биржах и в мире, на рынке недвижимости был заметен спад активности.
Что же обычно происходит дальше после инаугурации?
Компания "Этажи" работает в 70 городах России, и уже накоплены данные за три периода (2004, 2008, 2012г.г.), благо выборы президента проходили всегда в марте, а 7 мая наступал новый президентский срок и можно сказать, что в плане сезонности коррекцию делать не надо. По данным статистики мы видим динамику объема сделок и изменение стоимости за квадратный метр. Сразу скажу: все дальнейшие рассуждения имеют смысл, если текущая негативная ситуация, связанная с уже, по сути, открытым противостоянием между двумя мирами, не будет развиваться в сторону ухудшения.

Как видно из графика, цены на недвижимость ни как не подвержены выборной активности – они формируются более долгосрочными факторами, чем локальная квартальная активность.

Сейчас вновь видно растущий тренд: последние пять месяцев цены растут малозаметными темпами в среднем на 0,2% в месяц. После последовательных 40 месяцев снижения в 2015-2018 годах это говорит о начале растущего этапа.
Гораздо интереснее, по какому пути пойдет развитие рынка недвижимости, а вот здесь очень многое зависит от того, будут ли серьезные изменения в новом правительстве или нет.

Мы имеем вводные данные, исходя из недавнего выступления Президента страны: цель по вводу нового жилья через несколько лет – 120 миллионов кв.м. (в 2017 было 78,6 млн. кв.м.), объем сделок – более 5 миллионов в год (сейчас 3,1 млн.), средняя ставка по ипотеке – 7% (сейчас 9,7%). ЦБ неоднократно заявлял о цели по инфляция 4% (сейчас 2,4%).
Я вижу три больших фактора, которые повлияют на развитие рынка.
1
Политика Правительства РФ по степени конкуренции среди строительных компаний на рынке недвижимости России.
2
Динамика изменения доходов населения.
3
Потребительские предпочтения россиян.
Также есть еще два фактора, влияние которых огромно, но они предсказуемы.
Первый:
ставки по ипотеке будут двигаться к значению 7% более быстрыми темпами к 2024 году. Исходя из текущей инфляции 2,2%, уже в конце следующего года мы можем увидеть средние ставки ближе к 8%. Сейчас средняя ставка составляет 9,7%, а еще три года назад она составляла 14,7%
Второй:
сильно повлияет на рынок, и его уже не изменить – возраст покупателей. Самый активный возраст для приобретения недвижимости – 26-34 года. То есть в этом году покупателями становятся граждане, родившиеся в 1992 году. Затем постепенно, в течение 8 лет, покупатели 1992-1999 годов рождения станут главной целевой аудиторией. А мы все знаем, что было с рождаемостью в тот сложный для страны период.
Давайте попробуем спрогнозировать, что ждёт рынок, по трем факторам (которые очень изменчивы).

1. Фактор конкуренции. Идёт по пути закрытия рисков возникновения новых обманутых дольщиков беспрецедентным закручиванием гаек для застройщиков (через законодательные ограничения строительной сферы). Многие эксперты считают, что в результате объем выданных разрешений существенно сократится уже во втором полугодии 2018. Да и без этого, по данным аналитиков Сбербанка, 2017 год стал серьезно падающим по объему выдачи новых разрешений. При этом во втором квартале 2018, наоборот, будет супер-пик выдач, так как застройщики будут пытаться успеть получить разрешения по текущим правилам.
Движение к 120 миллионам квадратам жилья в 2024 году с нынешних 80 станет затруднительным, потому можно предположить, что в свете новых задач будут найдены другие инструменты управления рисками.

На сегодня в выигрыше остались только банки – на мой взгляд, они единственные, кто явно выиграет в доходах и влияния от сложившейся ситуации. Поэтому высоко оцениваю вероятность, что будут изменения, и

Правительство займет более гибкую позицию. Если всё останется как есть, то ощутимый рост цен на четвёртом сроке Президента будет неизбежен при существующих объемах сделок на рынке.

Показатель конкуренции станет особо важным при оптимистичном сценарии развития экономики. Тогда при росте объемов цены имеют шанс устоять на сегодняшних комфортных уровнях (кроме Москвы и еще нескольких городов, где стоимость недвижимости невероятно высока). Иначе цены начнут расти быстрее объёма сделок, – и в результате конечный потребитель ничего не выиграет.
2. Фактор изменения динамики доходов россиян. Конечно, хочется верить в лучшее, но ситуацию сложно спрогнозировать: с одной стороны – повышение цен на нефть должно привести хотя бы к остановке падения. С другой – каких либо структурных реформ нет, потому ожидания на рост реальных доходов может и не оправдаться. Если в течение 6 лет будет медианный рост доходов более 2% в год, то это может стать сильным индикатором для существенного роста объемов рынка. А объем рынка – это всего лишь показатель того, сколько семей улучшают свои жилищные условия. При отсутствии роста реальных доходов, вероятность достижения заявленной цели в 5 миллионов резко уменьшается.

3. Потребительские предпочтения. Базовую потребность в недвижимости сложно оценить. Некоторые считают, что мы резко отстаем от Европы и США в обеспеченности площадями на одного человека. Это правда: у нас норма – 26 кв.м. на человека, в Европе – 51 кв.м., а в США и вовсе 70 кв.м. Несмотря на уступающие доходы россиян, у нас и стоимость жилья гораздо ниже. В результате покупательская способность недвижимости сопоставима, а значит, спрос на нее будет только расти.
Из других факторов можно отметить налоговое регулирование рынка недвижимости, динамику курса рубля, вопросы регистрации сделок.
К примеру – в это невозможно поверить, – но сейчас, в эпоху блокчейна и цифровой экономики, есть обязательное нотариальное удостоверение части сделок с недвижимостью (примерно 15% от всех на рынке). Более того – в Государственной Думе есть проект для рассмотрения, чтобы сделать систему обязательного нотариального регистрирования на все сделки. На мой взгляд, это рудимент прошлого. И Правительство быстро наведет порядок в переводе систем на современные рельсы, где не будет места лишним обязательным издержкам на рынке недвижимости, а все передовое, что есть в технологиях, будет внедряться.
На самом деле сам факт включения в стратегию на шесть лет таких четких ориентиров на рынке недвижимости на высшем уровне по всем компонентам (кроме цены) – это первый случай в современной России. И теперь можно ожидать серьезных изменений в подходах и методах регулирования рынка, а может, и прямого активного участия государства в нем.
В заключение все-таки рискну сделать прогноз: нет сомнений в снижении ипотечной ставки до уровня 6-7% уже в ближайшие пару лет. Есть надежды на то, что в ближайшее время возобновится рост реальной покупательской способности россиян. Серьезный вопрос возникает с объемом предложения на рынке, а значит, базовым сценарием можно считать рост цен на недвижимость выше уровня инфляции (но не сильно).

Поэтому на месте продавцов можно не торопиться, а вот покупателям можно подумать о том, чтобы не откладывать дело в долгий ящик, так как снижение ипотечной ставки на 2% и повышение цен (к примеру, на 14% за три года) на самом деле делает покупку жилья менее выгодной.

При этом если в 2019 году мы увидим рост количества выданных новых разрешений на строительство до уровня "на 70-80 млн. кв.м. (это примерно те темпы, чтобы послание Президента исполнилось к 2024 году), то, наоборот, уже продавцам будет целесообразно не откладывать дело в долгий ящик.
Ильдар Хусаинов, директор федеральной риэлторской компании "Этажи"