Как владельцам квартир уйти от нерадивой УК?

Как владельцам квартир уйти от нерадивой УК?

В редакцию ТВ2 обратилась томичка Наталья, и пожаловалась на свою управляющую компанию. Назовем эту компанию, скажем, «Нахлебники». Первое разочарование в «Нахлебниках» постигло Наталью, когда она стала сравнивать размер платы за горячую воду, которая платит она сама и другие семьи с аналогичным потреблением воды. Разница оказалась почти в два раза, не в пользу Натальи, разумеется. Когда она начала разбираться, выяснилось, что в доме не работает общедомовой прибор учета воды, и управляющая компания «Нахлебники», не мудрствуя лукаво, начисляет всем жителям плату за горячее водоснабжение по нормативам, а не по индивидуальным приборам учета (счетчикам в квартирах). Вместо того, чтобы выполнить свою прямую обязанность — установить общедомовой прибор учета за свой счет, УК «Нахлебники» потребовала с жителей дома сбросится, собрать 240 тысяч рублей, и на эти деньги купить прибор. Заметим, что «Нахлебники» и так собирают с дома более двух миллионов рублей в год. Кроме того выяснилось, что искомый счетчик на самом деле можно купить за 90 тысяч. В общем, такое поведения УК возмутило Наталью и еще нескольких собственников квартир в ее доме. И, собравшись вместе, они решили уйти от «Нахлебников» и создать свой жилищный кооператив.  

Как говорит юрист Владимир Фурсин, решение уйти от управляющей компании жители домов принимают по разным поводам, но общая причина одна: неудовлетворительное качество работы УК. Иными словами: УК исправно собирает деньги, но отрабатывать их в полном объеме не желает. Один из выходов в такой ситуации: создать жилищный кооператив.

Как создать жилищный кооператив?

Шаг 1. Создать инициативную группу.

Как правило, — говорит Фурсин, — инициативные группы создаются из активных и неравнодушных жителей дома. Оговорюсь сразу, что в такие группы должны входить желательно собственники квартир, а не наниматели муниципального жилья. Соседи общаются между собой, высказывают недовольство работой УК, и кто-то из них предлагает: давайте создадим жилищный кооператив, и будем сами управлять своим домом. Как правило, в инициативные группы входит по три-пять человек, но иногда и больше. В любом случае, люди должны понимать, что им предстоит потратить некоторое количество своего свободного времени для организационной работы.

Шаг 2. Сбор и систематизация претензий к УК.

Члены инициативной группы должны понимать, — напоминает Владимир Фурсин, — что далеко не все жители их дома отдают себе отчет о том, что управляющая компания работает неудовлетворительно. Большинство людей просто исправно платят за квартиру, сетуя на всеобщую дороговизну и несовершенство мироздания. Поэтому, члены инициативной группы должны оперировать фактами и цифрами. При этом следует помнить, что наиболее эффективной формой привлечение внимания является работа на контрасте. Например, следует собрать информацию об общей сумме денег, которую жители ежегодно собирают со всего дома. Составить список общедомовых проблем, которые могли бы быть решены за эти деньги, но не решены до сих пор. Сравнить сумму, которые жители дома платят существующей УК за квадратный метр с аналогичной суммой, которую платят, например, жители соседнего дома, где уже создан жилищный кооператив, а затем сравнить реальные работы, которые были проведены за последний год вашей УК и соседним кооперативом. В общем, необходимо на цифрах показать, что ваша управляющая компания не отрабатывает и части тех денег, которые вы ей платите.

Как владельцам квартир уйти от нерадивой УК?

Шаг 3. Общее собрание собственников квартир.

3.1. Приглашение юриста.

Это самый важный этап, — настаивает Фурсин, — и к нему следует подойти чрезвычайно ответственно. Дело в том, что малейшая ошибка в организации собрания и голосования собственников жилья может в дальнейшем обернуться тем, что создание жилищного кооператива будет решением суда признано незаконным. Поэтому я настоятельно рекомендую инициаторам создания кооператива уже на этом этапе обратиться к помощи юриста. И не просто абстрактного юриста, а именно юриста, специализирующегося на вопросах ЖКХ. Согласитесь, что если у вас, например, заболел зуб, вы же не обращаетесь к врачу-окулисту, а идете к врачу-стоматологу. Правда? Так же и с юристами: у каждого своя специализация.

3.2. Извещение о предстоящем собрании.

Итак, общее собрание собственников квартир. Наиболее эффективной формой такого собрания является очно-заочная. Члены инициативной группы должны заблаговременно назначить время и место очной части собрания, определить его повестку, в т.ч. выбор способа управления - жилищный кооператив. В повестке должны значится как оргвопросы (выбор председателя, секретаря, счетной комиссии), так и выбор способа управления – жилищный кооператив, избрание правления, ревизионной комиссии, утверждение устава и другие. В правление, как правило, входят члены инициативной группы и (или) старшие по подъездам. Председателем избирается человек, который либо разбирается в теме управления многоквартирным домом и готов посвятить этому много времени, либо готов пройти обучение и работать председателем. Чтобы оповестить всех собственников жилья о предстоящем собрании, необходимо развесить соответствующие объявления (как правило на первых этажах в каждом подъезде), а еще лучше — совершить поквартирный обход и уведомить о собрании под роспись.

3.3. Очное голосование.

Следует помнить, что собственники жилья голосуют своими квадратными метрами. Поэтому, для того, чтобы собрание считалось состоявшимся, должен быть кворум: более половины собственников дома. Кворум считается не по количеству квартир, собственники которых приняли участие в голосовании, а по количеству квадратных метров, которыми эти собственники владеют. Например, если общая площадь квартир в доме — 10 тысяч квадратных метров, то кворум — это более пяти тысяч метров. Как правило, на очной части собрания кворума не бывает. Поэтому сначала собственники обсуждают создание жилищного кооператива на собрании, и часть из них голосует за это решение. При этом даже на очном собрании голосование проводится не поднятием рук, а путем заполнения соответствующих бюллетеней. Голосовать должны именно собственники, а не их родственники. Если квартира находится в долевой собственности, то каждый из ее собственников голосует только своей долей.

3.4. Заочное голосование.

Затем члены инициативной группы должны отправиться в поквартирный обход к тем собственникам жилья, которые не приняли участие в очном голосовании. Во время такого обхода собственники квартир, которые согласятся с созданием жилищного кооператива, также письменно голосуют в специальных бюллетенях.

3.5. Запас прочности.

Я настаиваю на том, что при проведении голосования за создание жилищного кооператива члены инициативной группы не должны ограничиваться кворумом, скажем, в 51%, а поднимали его до 55% — 60%. Дело в том, что в дальнейшем могут вскрыться некоторые ошибки. Например, может оказаться, что собственником по документам является жена, а в бюллетене распишется муж. Или квартира находится в долевой собственности, а проголосует только один из собственников. Именно на случай таких вот ошибок и нужен запас прочности по кворуму. И, конечно, такой же запас прочности необходим для принятия решения о создании кооператива. Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины собственников, принявших участие в голосовании. Если учесть запас прочности, то хорошим считается вариант, когда при кворуме в 60% за создание жилищного кооператива проголосовало не менее 60% собственников.

Как владельцам квартир уйти от нерадивой УК?

4. Регистрация жилищного кооператива.

Затем новое юридическое лицо и его Устав жилищного кооператива с таким-то названием следует зарегистрировать в регистрационном органе (налоговой инспекции), а протоколы и бланки голосования направить в департамент ЖКХ администрации Томской области. Всё! Юридическое лицо может приступать к работе: в бывшую управляющую компанию следует направить претензию с требованием предоставить всю документацию на дом, и начать заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Как бывшая УК постарается вам помешать?

Нередки случаи, когда нерадивая управляющая компания не хочет расставаться с домом, который она рассматривает, как свою вотчину, а его жителей — как своих данников. Поэтому, по словам Фурсина, такая управляющая компания начинает чинить всяческие препоны инициаторам создания жилищного кооператива. И продолжает их чинить даже после того, как такой кооператив уже создан. Одним из таких способов является невыдача документов на дом председателю новообразованного кооператива. Перечень таких документов определяется целом рядом инструкций и постановлений, в частности, постановлением правительства РФ 491. Всего в перечне документов на дом содержится 22 пункта, и мы публикуем его в качестве приложения к данной публикации. Пока же приводим совет Владимира Фурсина.

Избранный председатель кооператива с помощью юриста должен составить претензию на имя руководителя бывшей управляющей компании с требованием предоставить документы на дом. Такую претензию можно отправить по почте заказным ценным письмом с описью и уведомлением о вручении адресату. Можно вручить такую претензию лично руководителю УК, для этого следует прийти к нему группой в составе четырех или пяти человек, имея с собой три экземпляра претензии. Один экземпляр следует вручить руководителю УК, второй ему же — для того, чтобы управляющая компания зарегистрировала его, как входящий документ с датой получения и печатью УК, и отдала вам обратно. Руководитель управляющей компании может пуститься на маленькую хитрость: забрать оба экземпляра себе (порвать их, съесть и так далее…), и заявить, что вы ему ничего не вручали. Тогда-то вам и пригодится третий экземпляр, к которому вы приложите акт, подписанный всеми присутствовавшими при этом членами правления, и подадите на руководителя УК в суд. В таком акте должно быть минимум три подписи, но я рекомендую — четыре или пять. Это связано с тем, что всех подписавших акт, могут потом вызвать в качестве свидетелей в суд, но кто-то из них может заболеть, уехать в отпуск или командировку. По закону акт должны подписывать не менее трех человек, и, соответственно, давать показания в суде должны тоже минимум трое. Поэтому, если подписавших акт будет пятеро, то это тоже создаст необходимый запас прочности.

Далее Фурсин поясняет алгоритм действий председателя правления жилищного кооператива после того, как претензия была все-таки вручена руководителю вашей бывшей УК.

По закону весь пакет документов на дом руководитель УК обязан предоставить председателю нового жилищного кооператива в течение тридцати дней. Если этого не сделано — через этот срок обращайтесь в суд. Если вы отсылали претензию по почте, то отсчет времени следует вести от даты ее вручения адресату. В любом случае, дней через сорок можно подавать в суд на руководителя УК за то, что он не передал вам документы на дом. Суд обяжет его передать вам документы.  

Как владельцам квартир уйти от нерадивой УК?

Фурсин Владимир Юрьевич

  • юрист в сфере ЖКХ,
  • член экспертного совета при заместителе губернатора Томской области по строительству и инфраструктуре,
  • член общественно-консультативного совета Томского УФАС России,
  • председатель «Общественного совета по вопросам реализации прав и обязанностей собственников жилых помещений» при администрации Ленинского района города Томска,
  • преподаватель Международного факультета управления Томского государственного университета.
Как владельцам квартир уйти от нерадивой УК?

Пакет документов по многоквартирному дому, который управляющая компания обязана передать созданному жилищному кооперативу:

Как владельцам квартир уйти от нерадивой УК?
Поделитесь
Первая Частная Клиника
ПРОФЕССИОНАЛЬНО, ОПЕРАТИВНО, КОМФОРТНО
Премия "Просветитель"
25 НАУЧНО-ПОПУЛЯРНЫХ КНИГ
от ПРЕМИИ "ПРОСВЕТИТЕЛЬ"
Поделитесь