Дом за городом: стыдные вопросы
На что обратить внимание при покупке дома за городом? Чем один коттеджный поселок отличается от другого? И есть ли специальные ипотечные программы для покупки загородной недвижимости? На вопросы отвечает специалист Агентства недвижимости «Этажи» Станислав Зубровский.
Загородная недвижимость набирает всю большую популярность. Людей привлекают свежий воздух, отсутствие городской суеты и шума. Но как не прогадать при покупке?
Об этом расскажет специалист Агентства недвижимости «Этажи»
Станислав Зубровский.

— Станислав, на сколько велик интерес у томичей к жизни за городом? Растет ли спрос, а вслед за ним и предложение? ?
— За последние два — три года количество обращений действительно увеличилось. Сегодня, в пределах 20 — 30 километрах от Томска приблизительно 44 коттеджных поселка. При этом, 30 из них, если не ошибаюсь, появились за последние 10 -15 лет. Предложение рождает спрос, правильно? Соответственно, можно говорить о том, что жизнь за городом интересна. Сейчас все больше людей, особенно молодых семей, хотят переехать за город, и за покупкой недвижимости они обращаются к нам.
— Вы говорите, что жизнь за городом молодым семьям интересна. На что некоторые скептики спросят вас: "А чем за городом этим семьям заниматься? Там же нет ни кафе, ни кинотеатров?". Насколько развита инфраструктура коттеджных поселков?
— Инфраструктура есть везде, только она разная, и это нужно понимать. Если мы говорим о каких-то развлечениях, то, я думаю, что молодой семейной паре не составит труда провести 10-15 минут в машине и добраться до места, где находятся эти развлечения. Это не те расстояния, которые ограничивают людей хоть в чем-то.

Но знаете, у семейных людей, которые покупают дом за городом, приоритетом является не наличие какой-то развлекательной инфраструктуры. Они думают о здоровье, об экологии, о том, как будут растить детишек на свежем воздухе. Покупая загородное жилье, люди осознают все плюсы — это и свежий воздух, и возможность жить уединенно, и возможность совместить одновременно квартиру и дачу.
А что с транспортной логистикой. Насколько комфортно добираться до дома на общественном транспорте?
— Мы говорим о загородной недвижимости, которая находится в 15-20, максимум 30 километрах от города. И здесь с уверенностью можно сказать, что в любое направление всегда ездит общественный транспорт, который ходит по расписанию. Некоторые застройщики даже предоставляют свой транспорт, пока не запустили маршруты.

Конечно, надо понимать, что до поздней ночи автобусы ходить не будут. Но всегда есть возможность воспользоваться услугами такси. Я сам, например, живу за городом, и когда провожу время с друзьями, то сажусь в такси и еду до дома за 300 — 400 рублей. Но если, бы я ушел от друзей, скажем, на полчаса или час раньше, то спокойно бы доехал за 20 рублей на автобусе. Так что, с транспортной логистикой все в порядке.
Дом в Курлеке. Рядом протекает река с песочным берегом. В нескольких километрах от дома трасса, что обеспечивает доступность к поселку, но при этом проезжающих машин не слышно. Хороший и экологически чистый район с красивыми видами.
Сколько стоит купить дом за городом? Какова разница, скажем, между покупкой готового жилья за городом и приобретением квартиры в центре Томска с ремонтом и мебелью?
— Сложный вопрос. Цена зависит от района, наличия инфраструктуры, системы инженерных коммуникаций. Также есть такой немаловажный фактор, как престижность района. И поэтому усреднить, и сказать, что дом стоит столько-то не получится.

Однако если сравнивать дом из одного материала, одинаковой площади и примерно одинаково удаленный от города, допустим, в Корнилово — в Красной горке — и в Просторном, то в Просторном этот дом будет раза в два дороже.

Поэтому сложно сказать, среднюю стоимость дома. Но скажу, что эконом-сегмент тоже есть. Так, есть новые дома с отделкой под ключ, стоимостью 35-40 тысяч за квадратный метр. И если сравнивать с квартирой, то, например, на Иркутском тракте, который также является эконом-сегментом, цена за квадрат будет примерно такая же — 35-40 тысяч рублей.

Если говорить про элитное жилье, то это кирпичные коттеджи в Тимирязево или в Просторном. Здесь цена за квадратный метр вырастет уже до 75-110 тысяч рублей. Но это добротные дома с мебелью, техникой и ремонтом. Если сравнить с ценой на элитные квартиры в центре Томска, например, около "Садко", то цены приблизительно схожи: 100-110 тысяч за квадратный метр.

Поэтому можно говорить о том, что цены на квартиры и загородные дома в одном сегменте примерно одинаковые. Но важно помнить, что, приобретая недвижимость за городом, вы покупаете не только жилье, но и земельный участок.
А покупают ли недостроенные участки?
— Всё зависит от целей, которые преследуют люди. С одной стороны, недостроенные дома — это возможность индивидуально оформить свои жилища, воплотить в жизнь какие-то дизайнерские задумки. Кроме того, это существенная экономия. С другой - есть вероятность, что у вас появится недострой. Ведь нередко люди, начиная стройку, не рассчитывают свои силы. Деньги заканчиваются, и собственнику уже необходимо как можно быстрее оправдать хотя бы вложенные деньги. Соответственно, подобные участки впоследствии отдают практически по себестоимости материалов.
Важный пункт — коммуникации. Не получится ли так, что вы приобретаете дом, а потом еще платите по 20 тысяч в месяц за тепло?
— Самое простое, что можно сделать перед покупкой дома — это посмотреть на качество коммуникаций и на то, есть ли они вообще. По поводу величины коммунальных платежей приведу пример. В прошлом году я продавал дом в поселке Наука — благоустроенный, с ремонтом, 270 квадратов. В доме была комбинированная система отопления — частично система теплых полов и частично инфракрасные лампы. В самый холодный месяц, со слов собственника, они платили за свет, так как котел тоже был электрический, около 7,5 тысяч рублей. И это за 270 квадратов.

Для сравнения: у моего друга квартира 150 квадратов, на Московском тракте. Он платит «по факту», и в зимние месяцы счета за отопление ему приходят по 8 тысяч рублей. Поэтому если коммуникации проведены правильно, то содержать свой дом за городом получается даже выгоднее, чем квартиру.
Двухэтажный коттедж в микрорайоне "Степановка". На первом этаже расположены холл, просторная кухня-столовая с гостиной и санузел. На втором этаже — четыре спальни и большая гардеробная. В цокольном этаже — гараж, холодный отсек для хранения овощей и консервации, бильярдная в черновой отделке. Просторная баня, с большой комнатой отдыха. Выполнен ландшафтный дизайн, есть все необходимые насаждения, теплица.
— Чем один поселок отличается от другого, не кажутся ли они одинаковыми?
— Коттеджные поселки все разные. Все зависит от потребностей и от возможностей. То есть, если у Вас хватает денег купить дом в Зональном, где все включено, но снег будет убираться за счет собственников жилья, то Вы покупаете дом в Зональном. Если есть деньги на покупку недвижимости в Тимирязево, где проведен газ, и будут обязательно чистить дороги, за что не нужно будет дополнительно платить, то покупаете там.

Вообще, Тимирязево существенно отличается по цене от других поселков. Здесь есть все необходимые коммуникации, асфальтированные дороги, и, конечно, отличительная черта поселка – сосновый бор, который так ценят томичи.

Совсем недалеко от Тимирязева — Корнилово, где стоимость за квадратный метр уже значительно ниже.
Поэтому каждый выбирает по карману и душе.
— На что бы вы посоветовали обратить внимание при покупке загородного жилья?
— В первую очередь, при выборе объекта недвижимости, необходимо обратить внимание на качество постройки. В прошлом году лично работал с одним объектом — супер цена, месторасположение неплохое — недалеко от города, кирпичный дом. Но... в самом начале строительства плохо сделали начальный цикл, то есть фундамент не добурили до глубины промерзания грунта. И классный, кирпичный, двухэтажный дом на 300 квадратов, просто на глазах начал разваливаться разваливается. А собственник вложил в него 3 000 000 рублей. И некоторые люди, не зная таких нюансов, могут подобный дом купить.

Поэтому при покупке дома, в первую очередь, необходимо провести его экспертизу. У "Этажей" есть компании, которые с нами сотрудничают и которые могут провести независимую экспертизу, чтобы понять, насколько критична та или иная трещина.

Кроме того, очень важны юридические аспекты. Важно понимать, на каком основании появился объект недвижимости у собственника, который сейчас его продает. Если цена низкая, то стоит обратить на дом более пристальное внимание, разобраться, может есть какие-то проблемы. А их может быть масса. Например, материнский капитал. Допустим, люди закрывали ипотеку материнским капиталом. Не выделили долю детям и теперь продают. Если такую квартиру купить, то Росреестр сделку оформит, продавцы деньги получат, но Пенсионный фонд наверняка эту сделку оспорит. В итоге, люди лишатся и денег, и недвижимости.

Если люди будут обращаться в нашу компанию, то эти риски будут полностью исключены. В агентстве недвижимости "Этажи" работает юридический отдел. Каждая сделка проходит несколько этапов аудита. Я даже больше скажу, мы единственная компания в Томске, которая предоставляет такую услугу, как гарантийный сертификат. То есть, мы гарантируем, что с правом собственности объекта ничего не произойдет. Мы гарантируем это своими собственными средствами. Если вдруг, по какой-то причине, сделку оспорят, то наша компания полностью выплатит весь убыток в кратчайшие сроки. Однако, за всю мою практику работы в компании подобных случаев не было — сделки тщательно проверяют.
Загородный участок в селе Тимирязево. Ремонт в итальянском стиле. Есть бильярдная, отдельный кабинет с дорогой мебелью, большая светлая гостиная. Дополнительно на территории баня, уютная беседка, второй гостевой дом.
— Есть ли какие-то особенности оформления ипотеки (специальные программы, например), для покупки жилья за городом?
— Конечно, есть. На сегодняшний день у нашей компании десять банков-партнеров, которые занимаются кредитованием загородной недвижимости в Томске. Из особенностей можно выделить два отличия кредитования загородной недвижимости от кредитования обычных квартир. Во-первых, первоначальный ипотечный взнос покупателя должен быть больше. Во-вторых - банки предъявляют более жесткие требования к самим объектам недвижимости: например, одни банки — к материалу, из которого построен дом, другие обращают внимание на коммуникации, а третьи смотрит на удаленность от города.

То есть, у каждого банка есть свои условия. Поэтому с каждым клиентом, с каждым объектом мы работаем индивидуально.

Кроме того есть партнерские программы от банков и застройщиков. Допустим, если взять коттеджный поселок Холмы Village, то застройщик готов предоставить клиентам нашей компании дополнительную скидку на покупку недвижимости. У топовых банков также есть специальные программы для наших клиентов: через компанию "Этажи" можно оформить ипотеку выгоднее, то есть под более низкий процент, нежели самостоятельно, напрямую, обратятся в банк.
Задать свои вопросы, касающиеся приобретения загородной недвижимости, можно специалистам Агентства недвижимости «Этажи» лично. Консультации и оформление ипотечного кредитования проводятся бесплатно.
Офис агентства находится по адресу пр. Ленина, 60/1, бизнес-центр «Гринвич»;
тел. (3822) 280 999