Ни кола, ни двора…

Если вы купили квартиру в доме с просторным двором, – не спешите радоваться! Есть вероятность, что львиную долю двора у вас со временем отнимут. Причем, отнять могут на совершенно законных основаниях, поскольку «ваш двор» на самом деле вам не принадлежит. Как узнать размер придомовой территории при покупке дома? Что делать, если этот момент вы в свое время уже упустили? ТВ2 разбиралось в этом вопросе.

Возмущенные жители дома по Ботаническому, 4, увидев строительство забора в своем дворе, вызвали полицию.
Возмущенные жители дома по Ботаническому, 4, увидев строительство забора в своем дворе, вызвали полицию.
Фото: Александр Сакалов

Конфликт на Ботаническом...

В редакцию ТВ2 обратились жители дома по переулку Ботаническому, 4, обеспокоенные тем, что у них хотят отнять львиную долю их придомовой территории. Поводом для такого беспокойства стало строительство забора, отгораживающего жилой дом от расположенной напротив бани №13. Точнее даже так: дом и баня имели общий двор, никак внешне не разграниченный. И вот теперь баню начали огораживать забором. Поясним, размер отторгаемой территории от стены бани до тротуара вдоль дома – примерно 13,5 метров. Забор должен отсечь от дворовой территории 10 метров, оставив 3,5 метра для проезда машин вдоль дома. Жители вызвали полицию и потребовали прекратить отъем их собственности – дворовой территории.

Схема двора по Ботаническому, 4. Красной линией обозначена ширина огораживаемой территории размером примерно 10 на 36 метров. Белым пунктиром обозначена ширина проезда вдоль дома. Общая площадь отторгаемой территории - примерно 390 кв. м.
Схема двора по Ботаническому, 4. Красной линией обозначена ширина огораживаемой территории размером примерно 10 на 36 метров. Белым пунктиром обозначена ширина проезда вдоль дома. Общая площадь отторгаемой территории - примерно 390 кв. м.
Фото: Александр Сакалов

Однако выяснилось, что сотрудники бани огораживают не чужую территорию, а свою собственную, то есть действуют по закону. Прокомментировать ситуацию мы попросили директора ООО «Томские бани» Владу Савва:

Баня №13 находится в муниципальной собственности. В 2012 году наше предприятие заключило с администрацией Томска договор долгосрочной аренды на 25 лет. Мы арендуем комплекс зданий, а также прилегающую территорию. Все документы на землю у нас есть. Согласно этим документам, мы арендуем территорию и двора жилого дома от здания до газона. Сейчас мы начали огораживать даже не всю свою территорию, а лишь ее часть. Мы оставили жителям пешеходный тротуар и место для проезда автомобилей. Еще два года назад я приходила на общее собрание собственников квартир этого дома, и предлагала им узаконить территорию, которую они считают своей. Но жители так ничего и не сделали. Всё это время наше предприятие несло затраты по аренде и содержанию этой территории. Жителям дома наша территория нужна, в первую очередь, как бесплатная парковка для личных автомобилей.

Собственники квартир в доме подтверждают слова директора ООО «Томские бани». В частности, одна из собственников – Анна Зайцева – рассказала ТВ2, что Влада Савва пару лет назад приходила к ним на общее собрание с предложением определиться с придомовой территорией, и что она продемонстрировала жильцам документы о том, что спорный земельный участок относится к бане.

Сейчас Влада Савва решила пойти на встречу собственникам дома, и приостановила установку забора:

Я готова подождать две недели. Если собственники начнут предпринимать какие-то реальные шаги, чтобы узаконить свою придомовую территорию, то мы сможем прийти с ними к какому-то компромиссу. Если же дальше возмущений десятка жителей дело не пойдет, то мы установим забор.

Только выкопав ямки под столбы забора, руководство ООО "Томские бани" заставило собственников квартир на Ботаническом, 4 задуматься над судьбой своего двора.
Только выкопав ямки под столбы забора, руководство ООО "Томские бани" заставило собственников квартир на Ботаническом, 4 задуматься над судьбой своего двора.
Фото: Александр Сакалов

Если вы собрались купить квартиру...

Дом по адресу: переулок Ботанический, 4 был построен в 2009 году. По словам собственников, квартиры в доме продавались в течение четырех или пяти лет. Все опрошенные нами собственники квартир в один голос утверждали:

С момента заселения мы были уверены, что двор перед домом – целиком и полностью в нашем распоряжении!

Кто ввел жителей в заблуждение? Дом был построен и сдан в эксплуатацию строительной компанией «Континент». Ни один из собственников квартир не утверждает, что при покупке квартиры продавец сообщал им о размерах придомовой территории. Никто в данном случае не обвиняет «Континент» в обмане, люди заселялись в новый двор и, по умолчанию, предполагали, что вся территория перед домом – это и есть их двор. Однако, согласно требованиям закона, двор это не некая абстрактная территория, которую люди видят перед домом, а территория, чьи границы отмечены кадастровыми инженерами и зарегистрированы в соответствующих государственных органах.   


Могут ли граждане выяснить реальные, документально зафиксированные границы придомовой территории перед тем, как купить квартиру в доме?

Владимир Фурсин
Владимир Фурсин

Могут, — отвечает юрист Владимир Фурсин. – Если дом сдан в эксплуатацию после 1 марта 2005 года, то все документы на земельный участок, отведенный под строительство этого дома, застройщик был обязан передать собственникам жилья в лице управляющей компании, жилищного товарищества или кооператива. Поэтому потенциальному покупателю необходимо просто сделать запрос в управляющую компанию, жилтоварищество или кооператив и ознакомиться с реальными границами своего будущего двора.

Если вы уже купили квартиру...

Что делать, если вы уже купили квартиру в доме, а границы вашего двора не определены, то есть в управляющей компании, жилищном товариществе или кооперативе нет соответствующих документов? Владимир Фурсин обращает внимание на то, что обязанность передать эти документы лежит на застройщике, однако срок исковой давности по этому вопросу составляет три года. Поэтому, если с момента ввода вашего дома в эксплуатацию еще не прошло трех лет, собственники могут потребовать от застройщика передать им документы на земельный участок (добровольно или через суд).


Если с момента сдачи дома прошло более трех лет, а документов у вас нет, то можно действовать по следующему алгоритму:


1. Сделать запрос в Кадастровую палату. Если там есть документы на придомовую территорию, то их копии следует забрать себе (передать в вашу управляющую компанию, жилтоварищество или кооператив).


2. Если в Кадастровой палате документов нет, то любой собственник вправе обратиться в мэрию, в «единое окно», с просьбой поставить дворовую территорию на учет.


3. Вероятнее всего, мэрия вам откажет, поскольку, согласно закону, с 2015 года нужно сначала сформировать землю под кварталами, а потом уже землю придомовых территорий, а на это у мэрии нет денег.


4. Тогда следует обратиться в прокуратуру с требованием обязать мэрию выполнить постановления Правительства России №491 от 13 августа 2006 года, которое обязывало муниципальные власти в срок до 1 июля 2008 года сформировать земельные участки придомовых территорий, поставить их на учет и бесплатно передать собственникам жилья…

Повторимся: постановление правительства вышло еще при мэре Томска Александре Макарове, должно было быть исполнено девять (!) лет назад при мэре Томска Николае Николайчуке…

5. Если Прокуратура не решит вашу проблему, следует обратиться в Генеральную прокуратуру.


Если этот путь покажется вам слишком долгим, то Владимир Фурсин предлагает другой законный способ решения проблемы:

На сегодняшний день, с момента разъяснения этого вопроса Верховным судом России, существует другой путь. Нужно провести общее собрание собственников жилья. На котором представить документы, подготовленные с помощью кадастрового инженера, который утвердит точки (границы) участка придомовой территории. Собрание должно утвердить эти границы. Если на общем собрании собственников жилья был кворум, и большинство проголосуют «за», то данный документ следует предоставить в мэрию, в департамент ЖКХ и жилищного надзора и в кадастровую палату. Это наиболее оптимальный вариант действий.

Но за работу кадастрового инженера придется заплатить всем собственникам жилья. По нашим оценкам, стоимость такой работы зависит от размеров территории, и может варьироваться в размере от десяти тысяч до нескольких десятков тысяч рублей.

"Южные ворота"
"Южные ворота"
Фото: Александр Сакалов

Обращаем внимание читателей, что проблема отсутствия юридически оформленной придомовой территории особенно актуальна для районов с точечной застройкой, где новые дома строились не в чистом поле (как, например, микрорайон "Южные ворота" с его парковками, детскими и спортивными площадками), а среди ранее построенных зданий и сооружений. В таких случаях особенно велика вероятность того, что реальная граница вашего двора проходит совсем не там, где вы думаете. И вполне возможно, что однажды в ваш просторный двор придут люди и отнимут его на совершенно законных основаниях. 

Поделитесь
Поделитесь
Вы подтверждаете удаление поста?
Этот пост используется в шапке на главной странице.
Его удаление повлечет за собой удаление шапок соответствущих страниц.
Вы подтверждаете удаление поста?