Мира, 33: история рядовых «Бездомного полка»

Владельцы квартир в проблемном доме на проспекте Мира, 33, который не могут сдать в эксплуатацию больше десяти лет, написали открытое письмо губернатору. В тексте письма они говорили про коррупцию со стороны застройщика, жаловались, что их так и не признали официально дольщиками, и просили Сергея Жвачкина разобраться в ситуации.


После публикации письма в редакцию ТВ2 обратился представитель застройщика «ЖСК Простор» Алексей Минлигалеев. Он рассказал про продажу квартир по цене в 22 тысячи за квадратный метр, покупку жилья в этом доме за кирпичи и фиктивных, как он считает, пайщиках. Кто виноват в этой ситуации и что делать владельцам недвижимости в недостроенном доме, в материале ТВ2.

Мира, 33: история рядовых «Бездомного полка»

Пять инсультов у бабушки

Дом на проспекте Мира, 33 должны были сдать в 2007 году. В доме один подъезд, 52 квартиры. Сейчас его готовность оценивается в 80%. За стройку отвечал жилищно-строительный кооператив (ЖСК) «Простор». Продавал будущие квартиры инвестиционно-строительный кооператив (ИСК) «Томскстрой», которым руководил Петр Шавровский. 


В 2008 году, когда наступил кризис и продажи упали, стройка замедлилась. Дом строили по мере поступления денег. Которых не хватало. Покупателям так и не удавалось стать новоселами.  С 2010 года они стали ходить по различным инстанциям, жаловаться, подавали документы в суд. Несколько раз обращались к областным властям с просьбой включить дом в реестр проблемных, ведь тогда деньги на его достройку придется выделять бюджету. Власти просили доказать статус обманутых дольщиков через суд. И так по кругу.

Мира, 33: история рядовых «Бездомного полка»

В 2015 году застройщик — «ЖСК Простор» — подал иск о расторжении инвестиционного контракта с (ИСК) «Томскстрой». Как говорят жильцы, застройщик заявил, что не получал от пайщиков денег, а в 2016 году попросил суд признать себя банкротом, так как накопил долги — 10,5 миллионов рублей. В свою очередь покупатели подали встречный иск по факту преднамеренного банкротства кооператива застройщиком.  


Решением Арбитражного суда Томской области инвестиционный контракт был расторгнут. После этого пайщики и написали письмо губернатору. В письме подчеркивалось, что в октябре 2017 года собственники жилья, застройщик и администрация разработали план, по которому владельцы квартир могли бы официально стать дольщиками. Однако этот план, на реализацию которого ушло время, не сработал. Дольщики считают, что сейчас происходит рейдерский захват дома «бандитской группировкой», и намекают на коррупционную составляющую.​

На данный момент в суде вынесено решение: расторгнуть инвестиционный контракт от 24.10.2007. Это означает, что застройщик снял с себя обязательства по строительству квартир кооперативу. Такое решение позволяет застройщику продать квартиры другим лицам. <...> Уважаемый Сергей Анатольевич, мы, пайщики долгостроя по проспекту Мира, 33, оказались в ситуации, где застройщик присвоил наши деньги, не достроив наш дом, пытается отобрать наши квартиры; администрация бездействует, потакая преступным действиям застройщика; силовые органы бездействуют или работают под жестким контролем сверху, а контролирующие органы пишут отписки.

Дольщики рассказывают, в каких условиях последние десять лет им приходится жить. Так, пенсионерка Тамара Балыбина скитается по родственникам, другая пенсионерка Валентина Ешоткина перенесла из-за судов с застройщиком пять инсультов. 


«От нас требуют сейчас, чтобы мы сдали по 25 тысяч за каждый квадратный метр. Я, например, пенсионерка, продала свою квартиру, чтобы с детьми разделиться. И более 10 лет уже без дома, живу у подруги. Приходишь к чиновникам, а они нам говорят, что у них тоже нет жилья. И вариантов не предлагают, кроме как снова платить. А как платить, если мы уже один раз сдали свои деньги?» — говорила Тамара Балыбина во время акции «Бездомного полка». 

Мира, 33: история рядовых «Бездомного полка»

Пайщики квартир неоднократно писали письма Владимиру Путину, встречались с главой СКР Александром Бастрыкиным. Сейчас они в ожидании ответа от губернатора региона Сергея Жвачкина.

Фиктивные пайщики?

Представитель застройщика «ЖСК-Простор» в суде, управляющий партнер адвокатского бюро «ТОККО» Алексей Минлигалеев говорит, что намеки о коррупционной составляющей, изложенные пайщиками в обращении к губернатору Томской области, его оскорбляют. Подобные высказывания имеют целью изменить состоявшиеся судебные решения и ничего общего с действительностью не имеют, считает он.

Мира, 33: история рядовых «Бездомного полка»

По его словам, ООО «ЖСК Простор» было приобретено в 2007 году вместе с договором аренды земельного участка под строительство дома и с уже готовым пакетом документов: сметой, разрешением на строительство. По завершению строительства «ЖСК Простор» должен был получить три нежилых помещения, а к ИСК «Томскстрой» должны были отойти остальные 49. Люди передавали деньги ИСК «Томскстрой» именно под эти квартиры. 

«ЖСК-Простор» не привлекала деньги на строительство, — подчеркивает Алексей Минлигалеев. — Оно заключило инвестиционный контракт с ИСК «Томскстрой», согласно которому инвестирование в строительство дома осуществляет ИСК «Томскстрой» — как деньгами, так и строительными материалами, организует работы, а также заключает договор со строительными компаниями. Приложением к контракту является смета, определяющая стоимость строительства в сумме 128 млн рублей. То есть ИСК «Томскстрой» пытался в суде доказать, что основную часть работ на объекте выполнил. Тем не менее в решении Арбитражного суда отражено, что представленные в подтверждение данного довода документы составлены задним числом, а часть работ просто не сделана. После вступления указанного решения в законную силу ООО «ЖСК Простор» намерено инициировать уголовно-правовое преследование лиц, виновных в фальсификации доказательств по гражданскому делу, в установленном законом порядке».


Кроме того, возникают вопросы и о качестве выполненных работ.


«В деле также имеется научно-технический отчет ТГАСУ о соответствии выполненного объема работ строительным нормам. Провели экспертизу четырех верхних этажей, ниже не делали. Нашлись серьезные нарушения, которые нужно исправлять. Это не только увеличивает стоимость строительства, но и самым негативным образом сказывается на безопасности конструкции, ее прочности и пригодности к эксплуатации. Дом же должен быть безопасным для проживания. Представляете, что будет, если он «сложится»? Толщина некоторых стен объекта, например, не соответствует ни проекту, ни строительным нормам и правилам. Это создает риск разрушения конструкции под собственным весом в ходе эксплуатации. Я уже не говорю о полном несоответствии проекту и о как попало и из чего попало возведенных межкомнатных и межквартирных перегородках», — рассказывает адвокат Минлигалеев.

Мира, 33: история рядовых «Бездомного полка»

Если сопоставить сметную стоимость и количество квадратных метров жилья, которые должен был по инвестиционному контракту получить «Томскстрой», то цена за один квадратный метр по себестоимости, подчеркивает адвокат, равна 47 тысячам рублей. Это примерно соответствует рыночной стоимости жилья на 2007 год. Однако одни пайщики заключали договоры из расчета близкой к себестоимости цене, другие по цене в 30-25 и даже 22 тысячи рублей за квадратный метр.


«До осени 2008 года было распродано большее количество площадей. И ни разу средняя цена за квадратный метр в ИСК «Томскстрой» даже близко не достигала среднерыночной. Можно предположить, что в такой ситуации построить дом было просто невозможно», — говорит Алексей Минлигалеев.


В то же время из материалов дела следует, что якобы некоторые пайщики оплатили свои паи в кооперативе не деньгами, а кирпичами.

Из показаний:


В 2005 году я продала трехкомнатную квартиру за 1,1 млн рублей, чтобы на эти деньги приобрести три однокомнатные квартиры. Одну для себя и по одной квартире своим двум сыновьям. В то время строился жилой дом по адресу Фрунзе, 86. Дом строила ООО «СФ Томскстрой», директором которого являлся Петр Шавровский. <...> Я должна была передать Шавровскому 2,566 млн рублей. После чего в 2005 году заключила два предварительных договора купли-продажи, согласно которым «СФ Томскстрой» обязуется передать мне две квартиры (однокомнатную и трехкомнатную) в строящемся доме по пр. Фрунзе, 88. Когда я пришла передавать Шавровскому оставшуюся сумму, тот мне сказал, что мои квартиры проданы, но денег для возврата у него нет и мне денежные средства передаст кирпичом. На мой вопрос, зачем мне кирпич, пояснил, что планирует строить еще дома, в том числе по пр. Мира, 33. И я могу передать ему кирпич, а он передаст мне две однокомнатные квартиры.

«По нашему предположению, никакого кирпича не было. Если взять то количество кирпича, за которые председатель ИСК «Томскстрой» оформлял договоры паенакоплений, то можно было бы построить сразу два дома. К тому же, если сразу куплено столько стройматериала, то почему строительство в сроки не осуществлялось? Соответственно мы полагаем, что часть пайщиков получили права на часть паевого фонда кооператива, не вкладывая никаких живых денег в строительство дома по пр. Мира, 33», — говорит Алексей Минлигалеев.

Он подчеркивает, что деньги были переданы другому юридическому лицу, которое формально не имело никакого отношения к стройке на Мира. 

Понимаете, на тот момент покупателям по Фрунзе, 86 надо было обратиться в суд с требованием о взыскании денежных средств. А таких договоров паенакоплений, по которым фактически деньги не вносились, а «чужие» долги были переоформлены на ИСК «Томскстрой», как минимум, четырнадцать. Девять из них принадлежат юридическим лицам. При этом некоторые из оставшихся шести паев были оформлены на работников по просьбе руководителей этих же юридических лиц, — замечает юрист.

Мира, 33: история рядовых «Бездомного полка»

И здесь возникает еще одна сложность: пайщиков, «живые» деньги которых действительно привлекались для строительства дома на Мира, 33, в такой ситуации невозможно признать «обманутыми дольщиками». 


«Мы понимаем, что есть люди, которые действительно вносили деньги и не получили квартиры. Но решить их проблемы (достроить дом и передать квартиры) до «ревизии» списка пайщиков невозможно. Очевидно, что тот, кто ничего не внес в строительство, не вправе претендовать на получение квартиры. Тем более на получение денег из бюджета наравне с честными людьми. На сегодняшний день ориентировочная стоимость введения дома в эксплуатацию — 40, максимум 50 млн рублей. Себестоимость квартир, вызывающих обоснованные подозрения, составляет 36 млн рублей. То есть суммы практически совпадают. Кроме того, экспертиза установила, что стоимость всех выполненных строительных работ и затраченных материалов составляет всего 65 млн рублей, при этом инвестиции ИСК «Томскстрой» составляют около 43 млн рублей. Из договоров паенакопления следует, что ИСК «Томскстрой» получил от пайщиков 95 млн рублей. Получается количество денег, «не дошедших» до объекта строительства, сопоставимо с суммой, необходимой для завершения строительства», — приводит расчеты Алексей Минлигалеев.

Мира, 33: история рядовых «Бездомного полка»

Сейчас пайщики ИСК «Томскстрой» считают, что «ЖСК Простор», расторгая инвестиционный договор, пытается отнять у них дом. Однако по договору паенакопления прав на строящийся объект недвижимости у них не было до момента полного исполнения кооперативом условий инвестиционного контракта, то есть до сдачи дома. 


«Грубо говоря, после того как решение суда о расторжении инвестиционного контракта вступит в силу, возникнет реальная возможность передать пайщикам «Томскстроя» долю в объекте незавершенного строительства пропорционально вложенным в строительство дома деньгам. Доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства наконец-то позволит пайщикам фактически (а не гипотетически) получить право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом. Конечно, это не снимает проблему нехватки средств на завершение строительства, но позволит пайщикам действительно контролировать состояние объекта и ход его строительства, проводить поиск дополнительных средств на достройку дома. Вот то, что мы пытаемся до всех донести. Если кто-то придумает другой способ решить проблему пайщиков, то мы готовы выслушать. Но пока я не услышал других вариантов. Если внимательно смотреть на тезисы замгубернатора Евгения Паршуто, то и он говорит, что деньги сразу не появятся. И требуемая для завершения строительства сумма очень большая», — говорит юрист.

А где был контроль?

Представитель ИСК «Томскстрой» и по совместительству одна из пайщиц данного дома Зинаида Громова считает, что суд, вынося решение о расторжении инвестиционного контракта, не исследовал ряд документов, представленных в деле. В заверения представителей «ЖСК Простор» о том, что расторжение инвестиционного контракта позволит покупателям предъявить права на свои доли, она не верит. 

«Инвестиционный контракт был единственным документом, связывающим застройщика и пайщиков. Расторгая контракт, застройщик надеялся, что в 2015 году они получат быстрое решение, и тогда пайщики, которые вложили деньги, останутся в стороне. Суд три года скрупулезно рассматривал дело, но со сменой адвоката суд спустя два заседания вынес решение в пользу застройщика. Что заставило суд поторопиться с решением, сказать сложно. Ведь в деле были затронуты интересы граждан, которые вложили деньги в постройку дома», — рассказывает Зинаида Громова. 


Кооператив уже подал апелляцию на решение суда. Громова отмечает, что они рассчитывали на мировое соглашение.


«У нас есть план достройки дома, согласованный с мэрией, белым домом, департаментом архитектуры. В плане первый пункт — мы заключаем договора цессии, дальше один из жильцов обращается в суд с тем, чтобы на основании договора цессии наши договора паенакоплений признали договорами долевого участия. Тогда бы мы попали под ФЗ 214 и нас бы включили в реестр проблемных домов. И государство помогло бы нам достроиться», — рассказывает Зинаида Громова.

Мира, 33: история рядовых «Бездомного полка»

Жители дома начали идти по этому пути. В 2017 году прокуратура от лица Зинаиды Громовой обратилась в суд, чтобы ее признали обманутой дольщицей. 


«Застройщик по разным причинам откладывал дело. Он привязывал решение Ленинского суда по моему иску к решению Арбитражного суда по расторжению инвестконтракта. И вот после того, как было вынесено решение в арбитраже, в Ленинском суде мне также отказали в иске. То есть мой договор паенокопления не признали договором долевого участия. Основная причина для отказа — у нас не было отношений с застройщиком. И сейчас нам говорят, вы сдавали деньги в кооператив, вот к председателю кооператива и обращайтесь. А я, застройщик, ваши деньги не привлекал», — рассказывает женщина.  


При этом в 2011 году департамент архитектуры и строительства выдал застройщику предписание заключить договор долевого участия. Но был нарушен регламент. Застройщик в суде оспорил решение, и все встало: больше департамент с подобным иском в суд не обращался. 


Как говорит Зинаида Громова, застройщик прячется за формальности, ведь единственная цель создания кооператива — это строительство дома на Мира, 33. 


«Кооператив являлся частью «Простора». Наш учредитель Шавровский входил в состав «Простора», в 2013 году покинул пост, а оставшийся застройщик сейчас говорит, что ничего не знает, что ничего не получал и ни за чем не следил. А такой разрыв отношений... Я считаю, что это преступление по отношению к людям».

Самое главное то, что застройщик сам выдал кооперативу доверенность заключать договора. Хотя не только мог, но и должен был делать это самостоятельно, а не создавать дополнительный кооператив. И тогда сегодня не было бы никаких проблем, не было бы судов, все было бы законно. Кроме того, в инвестконтракте предусмотрено, что люди за свои паи могут рассчитываться денежными средствами, а могут и другими материальными ценностями — например, строительными материалами. Никаких оснований для того, чтобы говорить, что со стороны пайщиков средства вносились незаконно, нет. Но сейчас нам говорят, что нужно договора просеять и половину покупателей выкинуть. Кто мешал это сделать застройщику в тот промежуток времени, когда эти договора только заключались? Почему речь об этом сейчас, когда дом уже построен? Это нужно было контролировать сразу, своевременно. А не через десять лет.

Зинаида Громова за квартиру в этом доме отдала 2 млн 150 тысяч рублей. Говорит, что средняя цена за квадратный метр в 2007 году была от 30 до 35 тысяч рублей. 


«У первых покупателей в 2007-2008 году цены были такие. Во второй половине 2008 года цены уже поднялись до 42 тысяч за квадратный метр. А когда продавались последние квартиры, то стройка стояла, поэтому и цены были ниже стартовых. Но никакой вины со стороны пайщиков в этом опять нет. Кроме того, договора паенакоплений, которые заключались, застройщик имел право проверять. По инвестконтракту предусмотрен контроль со стороны застройщика. Вы же понимаете, что не кооператив выносит свои законы, а застройщик. Что его слова на стройке – закон. И именно он должен был контролировать темп работ, проверять качество, осуществлять приемку. Но он почему-то постоянно от этого устранялся. А теперь получается, что виноват кооператив».

Мира, 33: история рядовых «Бездомного полка»

По словам Громовой, изначально жильцы были уверены, что получат свои квартиры в 2009 году.


«Мы думали, что вкладываем деньги на небольшой срок, а оказалось, что на одиннадцать лет», — говорит она.


Когда стройка остановилась, женщина все равно каждый день посещала площадку, пыталась понять, что делать дальше. О том, что технология работ при возведении дома была нарушена, в тот момент еще никто не знал.


«Застройщик должен был контролировать качество. В 2013 году, когда сменилось руководство кооператива, сменились учредители застройщика, то начались разговоры о том, что нормы нарушены. Пошли иски в суд, начались экспертизы. Да, экспертиза ТГАСУ показала нарушения, но я потом с ней обратилась к другим специалистам. Последние сказали, что эти недочеты есть в каждом доме, построенном в Томске. Наша коробка стоит с 2012 года и прекрасно выглядит. Никаких трещин и сколов. Все выглядит прекрасно. Осталось достроить», — вздыхает женщина.

Мира, 33: история рядовых «Бездомного полка»

«Не было контроля со стороны департамента ни над нашей стройкой, ни над другими. Все было спущено на тормозах. Рассчитывали на добросовестного застройщика, но добросовестными были далеко не все. Была ситуация схитрить, и люди хитрили. У нас же не один такой дом, их много, и ситуация у всех одна и та же. Мы писали неоднократно в правоохранительные органы, но нам отвечают, что никаких отношений с застройщиком у нас нет. Я писала в кооператив, где мне сказали, что все деньги были вложены в стройку, других денежных средств у кооператива нет. Получается замкнутый круг, а его по закону быть не должно. Должен быть какой-то выход», — резюмирует женщина.

И что в итоге?

По данным Томскстата, средняя стоимость жилья в 2007 году составляла 44 тыс. руб. за квадратный метр. К февралю 2008 года она достигла 50 тыс. руб., а в октябре 2008 года средние цены на жилье в Томске достигли своего максимума в размере 59 тыс. руб. за кв. метр. Таким образом, продажа квартир по стоимости в 22 тысячи рублей за квадратный метр выглядит довольно-таки странной, но официально закон не нарушает.


Если говорить о том, что часть покупателей на Мира, 33 «перешла» с Фрунзе, 86, то и здесь формально ничего не нарушено.


«Это, безусловно, нарушение существенного условия договора долевого строительства — о предмете договора. В таком случае следует обратиться в суд с иском о расторжении договора, возврате уплаченных сумм, компенсации убытков и морального вреда. Либо мирным путем заключать дополнительное соглашение к договору, где стороны меняют предмет договора», — говорит юрист Юлия Копейкина.

Мира, 33: история рядовых «Бездомного полка»

Ведущий юрист агентства недвижимости «Этажи» Дмитрий Харалампиди отмечает, что в любом случае покупателям квартир нужно тщательно посмотреть договоры, составленные при покупке жилья. 


«Необходимо, чтобы в договоре был пункт о неустойке — ответственности со стороны застройщика, в случае если сроки сдачи дома, а соответственно и передачи квартиры участнику нарушаются. Если вы планируете обращаться в суд, то правильно будет сначала написать претензию, в которой вы изложите свою позицию. Почему люди не могут доказать свой статус «обманутого дольщика»? Нужно понимать, что застройщик — это профессиональный участник рынка, заключая договор, понимает возникающие правовые последствия и риски. Поэтому, если вы идете в суд, то нужно четко изложить и обосновать свою правовую позицию. А для этого нужен квалифицированный, грамотный юрист».


При этом Харалампиди подчеркивает, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. Например, в договоре ЖСК может быть предусмотрена возможность собирать для завершения строительства дополнительные деньги, поэтому если инвестор и застройщик – разные лица, то стоимость строительства должна быть четко прописана в договоре между ними и не подлежать увеличению. 

Специфика договоров паенакопления заключается в том, что они не подлежат государственной регистрации, перехода права собственности в данных сделках нет. Два экземпляра, один из которых забирает пайщик, а второй остается у застройщика. Из рисков — кроме нарушения сроков ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры пайщику, есть риск, что приобретаемые вами права на квартиру могут быть отчуждены третьим лицам. Поэтому в договоре с ЖСК должно быть четко указано, что получит пайщик: квартиру какой площади и планировки, с отделкой или без, в каком доме, на каком конкретном участке, — подчеркивает юрист.

Как показывает судебная практика, ни одному пайщику ЖСК пока не удалось взыскать компенсацию в случае задержки сдачи дома. 

В свою очередь адвокат Юлия Копейкина считает, что решение, признают ли официально покупателей квартира на Мира, 33 обманутыми дольщиками, будет зависеть от расследования уголовных дел, возбужденных по факту мошенничества.


Первое дело в отношении бывшего руководителя ИСК «Томскстрой» возбудили в 2017 году. Сейчас его расследование завершено, дело направлено в суд. Возбуждено уголовное дело по факту мошенничества и со стороны застройщика. Его расследование продолжается. Люди же продолжают ждать свои квартиры.

Мира, 33: история рядовых «Бездомного полка»

В сухом остатке. На старте строительства пайщики имели дело с двумя фирмами, ЖСК «Простор» и ИСК «Томскстрой», которые контролировались одним человеком – Петром Шавровским. Одна фирма собирала деньги. Другая должна была построить дом. Для пайщиков ситуация выглядела так: они заплатили деньги и надеялись получить в 2009 году свои квартиры. Но ровно с момента, когда Петр Шавровский рассорился со своими партнерами и покинул свои посты, возникла юридическая коллизия, в которой перед пайщиками теоретически несли ответственность две организации, а фактически никто. А на руках нечетко прописанные договоры, с которыми уже больше десятка лет люди не могут получить ни одного квадрата за свои кровные.

Ждем от вас новые темы в рубрику «Знай свои права» по адресу portaltv2@mail.ru. Либо по телефону: 541-901. Мы будем проводить расследования, а томские юристы, правозащитники — консультировать по различным вопросам.

Поделитесь
Поделитесь
Вы подтверждаете удаление поста?
Этот пост используется в шапке на главной странице.
Его удаление повлечет за собой удаление шапок соответствущих страниц.
Вы подтверждаете удаление поста?